حکم فروش ملک مشاع با مخالفت شریک | راهنمای کامل و عملی
گرفتن حکم فروش ملک با مخالفت یکی از شرکا
مواجهه با مخالفت یکی از شرکا برای فروش ملک مشاع، معضلی رایج و پیچیده است که می تواند فرآیند انتقال مالکیت را با چالش های حقوقی جدی روبرو کند. در چنین شرایطی، قانون گذار راه حل هایی را پیش بینی کرده است تا سایر شرکا بتوانند حقوق قانونی خود را برای فروش ملک اعمال نمایند. این مقاله به تفصیل به بررسی ابعاد حقوقی و مراحل عملی
گرفتن حکم فروش ملک با مخالفت یکی از شرکا می پردازد.
فروش ملک مشاع، زمانی که رضایت تمامی شرکا حاصل نشده باشد، از جمله مسائل حقوقی پیچیده ای است که نیازمند آگاهی کامل از قوانین و رویه های قضایی است. هدف از این راهنمای جامع، ارائه اطلاعات دقیق و کاربردی به شرکای ملک مشاع، وکلای جوان، دانشجویان حقوق و تمامی افراد درگیر در دعاوی ملکی است تا با درک عمیق فرآیندهای قانونی، بتوانند بهترین تصمیم را اتخاذ کرده و حقوق خود را به نحو احسن پیگیری نمایند. در ادامه، به بررسی مفاهیم بنیادین مالکیت مشاع، دلایل احتمالی مخالفت شرکا، راهکارهای توافقی، مسیرهای قضایی شامل افراز و دعوای فروش، نحوه اجرای حکم و تقسیم وجوه حاصل از فروش، و همچنین نکات حقوقی مهم خواهیم پرداخت.
مفاهیم کلیدی در مالکیت و فروش ملک مشاع
مالکیت مشاع چیست؟
مالکیت مشاع به وضعیتی گفته می شود که چندین نفر به صورت مشترک و بدون تعیین حدود مشخص فیزیکی، مالک یک مال (اعم از منقول یا غیرمنقول) هستند. در این نوع مالکیت، سهم هر شریک به صورت کسری از کل مال بیان می شود، اما هیچ یک از شرکا نمی توانند ادعا کنند که قسمت مشخصی از ملک متعلق به اوست. برای مثال، اگر سه نفر مالک یک دانگ از شش دانگ یک خانه باشند، هر یک از آن ها مالک یک سوم از کل خانه هستند، نه یک اتاق خاص یا بخشی مشخص از آن.
تفاوت مالکیت مشاع با مالکیت مفروز: در مالکیت مفروز، حدود و ثغور سهم هر مالک کاملاً مشخص و جداگانه است و هر شخص مالک انحصاری قسمت خاصی از مال می باشد. در مقابل، در مالکیت مشاع، هر جزئی از مال، مشترک بین تمام شرکا است. مواد ۵۷۱ تا ۶۰۶ قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران به طور مفصل به احکام و قواعد مالکیت مشاع و شرکت می پردازد. ماده ۵۷۱ قانون مدنی بیان می دارد: شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه.
حقوق و تکالیف هر شریک در مال مشاع: هر شریک در مال مشاع دارای حق مالکیت نسبت به سهم خود است و می تواند آن را به دیگری منتقل کند یا به رهن بگذارد. با این حال، استفاده از مال مشاع یا هرگونه تصرف مادی در آن، نیازمند اذن و رضایت سایر شرکا است. ماده ۵۸۱ قانون مدنی تاکید می کند: تصرفات هر یک از شرکا در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود. این به معنای آن است که هیچ شریکی نمی تواند بدون اجازه سایرین، اقدام به تغییر کاربری، ساخت وساز، یا حتی اجاره دادن ملک مشاع نماید.
چرا شرکا با فروش ملک مشاع مخالفت می کنند؟
مخالفت یک یا چند شریک با فروش ملک مشاع می تواند ناشی از دلایل مختلفی باشد که هر یک ابعاد خاص خود را دارد و درک آن ها می تواند در فرآیند حل مشکل کمک کننده باشد. این دلایل می توانند ریشه های مالی، احساسی، خانوادگی یا حتی شخصی داشته باشند.
- تفاوت در قیمت پیشنهادی: یکی از شایع ترین دلایل مخالفت، عدم توافق بر سر قیمت فروش است. ممکن است برخی شرکا معتقد باشند که ملک ارزش بیشتری دارد و با قیمت پیشنهادی فعلی موافق نباشند، در حالی که سایرین خواهان فروش سریع تر هستند.
- نیاز به ملک: برخی شرکا ممکن است به ملک برای استفاده شخصی (مانند سکونت یا کار) نیاز داشته باشند و تمایلی به فروش آن نداشته باشند، حتی اگر توان خرید سهم سایرین را نداشته باشند.
- کینه و دشمنی: در مواردی که مالکیت مشاع ناشی از ارث یا شراکت های خانوادگی است، اختلافات شخصی، کینه ها یا دشمنی های قبلی می توانند منجر به مخالفت صرفاً برای ایجاد مانع شوند، حتی اگر فروش ملک به نفع همه باشد.
- عدم نیاز مالی: شریکی که از نظر مالی در مضیقه نیست و نیاز فوری به پول ندارد، ممکن است عجله ای برای فروش نداشته باشد و ترجیح دهد ملک را برای آینده یا افزایش ارزش نگهداری کند.
- عدم توانایی در خرید سهم سایرین: گاهی شریک مخالف، تمایل به مالکیت کامل ملک دارد اما توانایی مالی برای خرید سهم سایر شرکا را ندارد. در این صورت، ممکن است با فروش مخالفت کند تا وضعیت موجود را حفظ کند.
- توقعات غیرمنطقی: گاهی شریک مخالف، انتظارات غیرواقعی از قیمت یا شرایط فروش دارد و حاضر به مذاکره منطقی نیست.
تاثیر حقوقی و عملی مخالفت یک شریک: از نظر حقوقی، تا زمانی که ملک قابل افراز باشد و حکم افراز صادر نشده، و یا تا زمانی که حکم فروش از دادگاه گرفته نشده باشد، مخالفت حتی یک شریک می تواند مانع از فروش کل ملک به صورت توافقی شود. این امر می تواند منجر به بن بست طولانی مدت، کاهش ارزش ملک در طول زمان، و ایجاد اختلافات بیشتر بین شرکا شود.
راه حل های توافقی و قبل از ورود به دادگاه
پیش از ورود به مراحل قضایی که معمولاً زمان بر و پرهزینه هستند، تلاش برای حل و فصل مسالمت آمیز اختلافات و جلب رضایت شریک مخالف از اهمیت بالایی برخوردار است. این رویکرد نه تنها می تواند هزینه ها را کاهش دهد، بلکه به حفظ روابط و جلوگیری از فرسایش روحی طرفین نیز کمک می کند.
مذاکره و جلب رضایت شریک مخالف
اولین گام در مواجهه با مخالفت یک شریک، تلاش برای مذاکره ای سازنده و جلب رضایت او است. این فرآیند باید با صبر و حوصله، و با تمرکز بر منافع مشترک همه شرکا انجام شود.
- اهمیت تلاش برای حل مسالمت آمیز: تاکید بر این نکته که هدف اصلی، دستیابی به یک راه حل برد-برد است که منافع همه طرفین را تامین کند. فرآیند قضایی می تواند روابط را تخریب کرده و هزینه های غیرضروری ایجاد کند.
-
راهکارهای عملی برای متقاعدسازی:
- پیشنهاد خرید سهم او با قیمت عادلانه: اگر سایر شرکا از توان مالی کافی برخوردارند، می توانند پیشنهاد خرید سهم شریک مخالف را با قیمتی منصفانه (که توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین شده باشد) مطرح کنند. این امر می تواند انگیزه مالی لازم را برای او فراهم کند.
- توافق بر سر قیمت فروش کلی: در صورتی که مشکل اصلی بر سر قیمت باشد، می توان با مشاوره کارشناس املاک یا حتی کارشناس رسمی دادگستری، به یک قیمت توافقی و واقع بینانه دست یافت.
- تعیین یک میانجی بی طرف: در مواردی که روابط میان شرکا دچار تنش شده است، یک شخص سوم بی طرف و مورد اعتماد (مانند یک وکیل متخصص، مشاور املاک با تجربه، یا حتی یکی از خویشاوندان مورد احترام) می تواند نقش میانجی را ایفا کرده و به برقراری ارتباط سازنده کمک کند.
- بیان مزایای فروش: تاکید بر مزایای فروش برای همه شرکا، مانند آزاد شدن سرمایه، جلوگیری از کاهش ارزش ملک در آینده، یا رهایی از هزینه های نگهداری.
خرید سهم شریک مخالف توسط سایر شرکا
اگر شریک مخالف مایل به فروش سهم خود به سایر شرکا باشد، این یک راه حل کارآمد است که به سرعت به مشکل پایان می دهد. این فرآیند نیازمند توافق بر سر قیمت و انجام تشریفات قانونی انتقال مالکیت است.
-
بررسی شرایط و نحوه انجام این کار:
- ارزیابی قیمت: بهترین روش برای تعیین قیمت عادلانه، ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری است. این امر از بروز اختلافات آتی جلوگیری می کند.
- تنظیم مبایعه نامه و انتقال رسمی: پس از توافق بر سر قیمت، یک مبایعه نامه رسمی بین شریک فروشنده و شرکای خریدار تنظیم می شود. سپس، با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، سند مالکیت به نام شرکای خریدار منتقل می گردد.
-
مزایا و معایب این روش:
- مزایا: سرعت بالا، جلوگیری از ورود به دادگاه و هزینه های مربوطه، حفظ روابط (در صورت توافق دوستانه)، و عدم نیاز به مزایده و عواقب آن.
- معایب: نیاز به توان مالی کافی برای خرید سهم، و احتمال عدم توافق بر سر قیمت یا شرایط.
تنظیم صلح نامه یا توافق نامه رسمی برای فروش
در صورتی که شرکا به یک توافق کلی برای فروش ملک دست یابند، اما به دلایلی (مثلاً نیاز به زمان برای یافتن خریدار) نتوانند بلافاصله سند را منتقل کنند، تنظیم یک صلح نامه یا توافق نامه رسمی در دفتر اسناد رسمی می تواند راهگشا باشد. این سند اعتبار حقوقی بالایی دارد و طرفین را ملزم به اجرای تعهداتشان می کند.
- اهمیت مکتوب کردن توافقات: توافقات شفاهی اعتبار کمتری دارند و در آینده ممکن است مورد انکار قرار گیرند. ثبت رسمی توافق، ضمانت اجرایی آن را به شدت افزایش می دهد.
-
چه مواردی باید در آن ذکر شود؟
- مشخصات کامل ملک و شرکا.
- توافق بر سر فروش ملک (با ذکر حدود قیمت و شرایط کلی).
- نحوه تعیین قیمت نهایی (مثلاً از طریق کارشناس).
- مهلت برای فروش و یافتن خریدار.
- سهم هر شریک از مبلغ فروش.
- تکلیف هزینه ها و مالیات ها.
- شرایط فسخ توافق (در صورت عدم تحقق شرایط).
- جریمه عدم اجرای تعهدات (وجه التزام).
- اعتبار حقوقی توافق نامه های رسمی: این اسناد در حکم سند لازم الاجرا هستند و در صورت تخلف، می توان از طریق مراجع قضایی یا اداره ثبت، به اجرای آن ها اقدام کرد.
مسیر قضایی برای گرفتن حکم فروش ملک مشاع (گام به گام)
هنگامی که راه حل های توافقی به بن بست می رسند و شریک یا شرکای مخالف همچنان مانع فروش ملک مشاع می شوند، چاره ای جز مراجعه به مراجع قضایی و طی کردن مسیر قانونی برای احقاق حق باقی نمی ماند. این مسیر شامل دو مرحله اصلی است: ابتدا افراز (در صورت امکان) و سپس دعوای فروش ملک مشاع (در صورت غیرقابل افراز بودن).
افراز ملک مشاع: گام اول در مسیر دادگاه؟
افراز به معنای جدا کردن سهم هر شریک از مال مشاع به صورت فیزیکی و تبدیل مالکیت مشاع به مالکیت مفروز است. این فرآیند اولین گام برای پایان دادن به اشاعه است، اگرچه همیشه امکان پذیر نیست.
تعریف افراز و شرایط آن
افراز، تقسیم فیزیکی مال مشاع به قطعات کوچکتر و متناسب با سهم هر شریک است، به گونه ای که هر شریک بتواند سند مالکیت جداگانه برای سهم خود دریافت کند. شرط اصلی افراز، قابلیت تقسیم ملک است. این قابلیت توسط کارشناس رسمی دادگستری تشخیص داده می شود و به عواملی نظیر ابعاد ملک، کاربری آن، و قوانین شهرداری (مثل حداقل متراژ تفکیک) بستگی دارد. به عنوان مثال، یک زمین بزرگ کشاورزی ممکن است قابل افراز باشد، اما یک واحد آپارتمان که قابلیت تقسیم فیزیکی ندارد، قابل افراز نیست.
مرجع صالح برای درخواست افراز
- اداره ثبت اسناد و املاک: در صورتی که سند مالکیت به صورت مشاع بوده و بین شرکا هیچ گونه اختلاف و دعوایی وجود نداشته باشد و ملک نیز از نظر قوانین شهرسازی قابلیت افراز داشته باشد، درخواست افراز ابتدا به اداره ثبت محل وقوع ملک ارائه می شود. کارشناسان ثبت، پس از بررسی و تطبیق با ضوابط، نسبت به افراز اقدام می کنند.
- دادگاه عمومی حقوقی: در صورت وجود اختلاف بین شرکا (حتی اگر ملک قابل افراز باشد) یا در صورتی که سند مالکیت به صورت مشاع نباشد (مثلاً گواهی انحصار وراثت باشد)، یا اگر اداره ثبت به دلیل عدم قابلیت افراز، گواهی عدم افراز صادر کرده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
مراحل و مدارک لازم برای درخواست افراز
مراحل درخواست افراز در اداره ثبت و دادگاه کمی متفاوت است، اما به طور کلی شامل موارد زیر است:
- تقدیم دادخواست/درخواست: بسته به مرجع صالح، درخواست افراز به اداره ثبت یا دادخواست افراز به دادگاه تقدیم می شود.
-
مدارک لازم:
- سند مالکیت مشاع (رسمی یا عادی).
- مدارک شناسایی تمامی شرکا.
- در صورت موروثی بودن ملک، گواهی انحصار وراثت.
- برگه پرداخت هزینه های مربوطه.
- بررسی و کارشناسی: در هر دو مرجع، کارشناس رسمی دادگستری برای بررسی قابلیت افراز ملک و نحوه تقسیم آن به محل اعزام می شود.
- صدور رای/گواهی: در صورت قابلیت افراز، رای افراز صادر و به دنبال آن، سند مجزا برای هر شریک صادر می شود. در صورت عدم قابلیت افراز، گواهی عدم افراز صادر می گردد.
نتیجه افراز: در صورت موفقیت آمیز بودن افراز، مالکیت مشاع از بین رفته و هر شریک مالکیت مفروز بر سهم خود را به دست می آورد و می تواند بدون نیاز به رضایت سایرین، سهم خود را به فروش برساند.
ملک غیرقابل افراز و ارتباط آن با حکم فروش
بسیاری از املاک، به دلیل ماهیت فیزیکی یا محدودیت های قانونی، قابل تقسیم فیزیکی (افراز) نیستند. در چنین مواردی، قانون گذار راهکار فروش ملک و تقسیم وجه حاصل از آن را پیش بینی کرده است.
مفهوم ملک غیرقابل افراز
یک ملک زمانی غیرقابل افراز تلقی می شود که تقسیم فیزیکی آن به قطعات کوچکتر، یا غیرممکن باشد (مثلاً یک واحد آپارتمان که نمی توان آن را به دو واحد مجزا تبدیل کرد) یا منجر به از بین رفتن ارزش اقتصادی یا کاربری ملک شود، یا اینکه با قوانین شهرسازی و شهرداری (مانند حداقل متراژ تفکیک، عرض گذر و …) مغایرت داشته باشد.
مثال: یک واحد آپارتمان مسکونی، یک مغازه کوچک، یک سوله صنعتی که تفکیک آن منجر به عدم کارایی می شود، یا زمینی که تفکیک آن به قطعات کوچکتر از حداقل متراژ مورد تایید شهرداری باشد، همگی نمونه هایی از املاک غیرقابل افراز هستند.
اثر غیرقابل افراز بودن و گواهی عدم افراز
در صورتی که ملکی غیرقابل افراز تشخیص داده شود، دادگاه (یا اداره ثبت در صورت صلاحیت اولیه) به جای تقسیم فیزیکی، دستور فروش ملک را صادر می کند. این امر بر اساس ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ صورت می گیرد که بیان می دارد: املاکی که به موجب تصمیم واحد ثبتی غیرقابل افراز تشخیص شود، با درخواست هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان (عمومی حقوقی فعلی) فروخته می شود.
گواهی عدم افراز: این گواهی سندی رسمی است که توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می شود و تایید می کند که ملک مشاع مورد نظر، به دلایل قانونی و فنی، قابلیت افراز ندارد. این گواهی، پیش نیاز اصلی برای طرح دعوای فروش ملک مشاع غیرقابل افراز در دادگاه است.
دعوای فروش ملک مشاع غیرقابل افراز (گرفتن حکم فروش)
پس از دریافت گواهی عدم افراز (در صورتی که مرجع اولیه اداره ثبت بوده باشد)، شرکایی که خواهان فروش ملک هستند، می توانند با طرح دعوا در دادگاه، حکم فروش ملک را دریافت کنند.
مرجع صالح و طرفین دعوا
- مرجع صالح: دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک.
- خواهان: هر یک از شرکای ملک مشاع که خواهان فروش هستند، می توانند به عنوان خواهان (یا خواهان ها) دادخواست ارائه دهند.
- خوانده: تمامی شرکای دیگر ملک که با فروش مخالفت می کنند یا حاضر به همکاری نیستند، به عنوان خوانده (یا خواندگان) دعوا قرار می گیرند.
مدارک لازم برای دادخواست فروش
برای طرح این دعوا، ارائه مدارک زیر ضروری است:
- سند مالکیت ملک (رسمی یا عادی).
- گواهی عدم افراز از اداره ثبت (در صورتی که برای ملک صادر شده باشد). اگر پرونده افراز در دادگاه مطرح شده و دادگاه حکم به عدم قابلیت افراز داده، همان حکم کفایت می کند.
- مدارک شناسایی خواهان (شناسنامه و کارت ملی).
- برگه پرداخت هزینه دادرسی.
- در صورتی که ملک موروثی باشد، گواهی حصر وراثت.
- سایر مدارک مرتبط که می توانند به اثبات دعوا کمک کنند (مانند صورت جلسات مذاکرات بی نتیجه).
مراحل رسیدگی در دادگاه
- تقدیم دادخواست و ابلاغ: خواهان با تنظیم دادخواست فروش ملک مشاع غیرقابل افراز به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و آن را ثبت می کند. دادخواست به خواندگان ابلاغ می شود.
- تعیین جلسه رسیدگی: دادگاه جلسه ای برای رسیدگی به دعوا تعیین می کند و طرفین برای ارائه دلایل و دفاعیات خود دعوت می شوند.
- نقش کارشناس رسمی دادگستری: در این مرحله، دادگاه معمولاً برای تعیین قیمت روز ملک و همچنین تایید نهایی قابلیت یا عدم قابلیت افراز (در صورت لزوم)، قرار کارشناسی صادر می کند. نظریه کارشناس در این پرونده بسیار حیاتی است.
- صدور حکم فروش: پس از بررسی تمامی مستندات و نظریه کارشناس و دفاعیات طرفین، اگر دادگاه تشخیص دهد که ملک غیرقابل افراز است و شرکا نیز به توافق نمی رسند، حکم به فروش ملک مشاع صادر می کند.
تفاوت حکم فروش با دستور فروش: در مواردی که پرونده افراز در دادگاه مطرح شده و دادگاه مستقیماً به غیرقابل افراز بودن ملک رأی می دهد و همانجا دستور فروش را نیز صادر می کند، از واژه دستور فروش استفاده می شود که جنبه اداری و اجرایی بیشتری دارد. اما در شرایطی که دعوای مستقل فروش ملک مشاع غیرقابل افراز مطرح می شود، دادگاه حکم فروش صادر می کند که دارای ماهیت قضایی و قابلیت تجدیدنظر و فرجام خواهی است.
بر اساس ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، املاکی که توسط واحد ثبتی غیرقابل افراز تشخیص داده شده اند، در صورت درخواست هر یک از شرکا، به دستور دادگاه عمومی حقوقی فروخته می شوند و این دستور قابل تجدید نظر و فرجام خواهی نیست.
اجرای حکم فروش و تقسیم وجوه
پس از صدور حکم قطعی فروش ملک مشاع، مرحله اجرایی آغاز می شود. این مرحله شامل ارجاع پرونده به اجرای احکام دادگستری، برگزاری مزایده و در نهایت، تقسیم ثمن حاصل از فروش بین شرکا است.
مراحل اجرایی پس از صدور حکم فروش
- ارجاع پرونده به اجرای احکام: پس از قطعیت حکم فروش (پایان مهلت های تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی یا تایید در مراجع بالاتر)، خواهان باید درخواست صدور اجراییه را به دادگاه صادرکننده حکم ارائه دهد. دادگاه اجراییه را صادر و پرونده را جهت انجام مراحل اجرایی به واحد اجرای احکام دادگستری ارجاع می دهد.
- ابلاغ اجراییه به شرکا: واحد اجرای احکام، اجراییه را به تمامی شرکا (خواهان ها و خواندگان) ابلاغ می کند. از این مرحله به بعد، تمامی شرکا ملزم به همکاری در فرآیند فروش هستند.
فرآیند مزایده ملک مشاع
مزایده روشی است که از طریق آن ملک به بالاترین پیشنهاد قیمت فروخته می شود. این فرآیند توسط واحد اجرای احکام و تحت نظارت دادگاه انجام می گیرد.
- تعیین قیمت پایه مزایده: اجرای احکام مجدداً پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد تا قیمت روز و عادله ملک را برای مزایده تعیین کند. این قیمت به عنوان قیمت پایه مزایده در نظر گرفته می شود.
- آگهی مزایده: واحد اجرای احکام موظف است آگهی مزایده را در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار محلی یا سراسری (بسته به ارزش ملک و رویه دادگاه) منتشر کند. در این آگهی، اطلاعاتی نظیر مشخصات ملک، قیمت پایه، زمان و مکان برگزاری مزایده، و شرایط شرکت در آن درج می شود.
-
شرایط شرکت در مزایده:
- متقاضیان شرکت در مزایده معمولاً باید ۱۰٪ از قیمت پایه مزایده را به عنوان ودیعه به حساب دادگستری واریز و فیش آن را ارائه دهند.
- شرایط کامل و دقیق در آگهی مزایده ذکر می شود.
- روز مزایده: در روز و ساعت مقرر، مزایده در محل تعیین شده (معمولاً در دادگستری یا اداره اجرای احکام) برگزار می شود. متقاضیان پیشنهاد قیمت خود را اعلام می کنند و ملک به بالاترین پیشنهاد فروخته می شود.
- تکلیف شریک مخالف: بله، شریک مخالف (یا هر یک از شرکا) می تواند در مزایده شرکت کند و سهم سایرین را خریداری نماید. در صورتی که او بالاترین پیشنهاد را ارائه دهد، ملک به او منتقل می شود. این یک فرصت برای اوست تا با قیمت عادلانه، مالکیت کامل ملک را به دست آورد.
تقسیم ثمن حاصل از فروش
پس از اتمام موفقیت آمیز مزایده و پرداخت کامل ثمن توسط برنده، نوبت به تقسیم وجوه بین شرکا می رسد.
- نحوه پرداخت پول به شرکا: اجرای احکام، مبلغ حاصل از فروش را بر اساس سهم الشرکه (میزان مالکیت) هر یک از شرکا، بین آن ها تقسیم و به حساب هر یک واریز می کند.
- کسر هزینه های اجرایی و دادرسی: پیش از تقسیم وجوه، تمامی هزینه هایی که در طول فرآیند قضایی و اجرایی پرداخت شده اند (مانند هزینه دادرسی، هزینه کارشناسی، هزینه آگهی مزایده، و حق الاجرا) از مبلغ کل کسر می شوند. این هزینه ها معمولاً به نسبت سهم الشرکه از سهم هر شریک کسر می گردند.
- تکلیف مالیات و عوارض: مالیات بر نقل و انتقال املاک و سایر عوارض قانونی نیز از مبلغ کل کسر یا توسط فروشندگان پرداخت می گردد. در نهایت، سهم خالص به هر یک از شرکا تعلق می گیرد.
نکات حقوقی مهم و توصیه ها
در فرآیند پیچیده گرفتن حکم فروش ملک مشاع، آگاهی از برخی نکات حقوقی و عملی می تواند راهگشا باشد و از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کند. همچنین، مشاوره با وکیل متخصص، نقشی حیاتی در موفقیت پرونده ایفا می کند.
آیا می توان شریک مخالف را به فروش مجبور کرد؟
پاسخ صریح: بله. در صورتی که ملک مشاع غیرقابل افراز باشد و شریک یا شرکای خواهان فروش، مراحل قانونی لازم را از طریق دادگاه طی کرده و حکم فروش را دریافت نمایند، شریک مخالف به فروش سهم خود مجبور خواهد شد. این اجبار نه به معنای سلب مالکیت، بلکه به معنای فروش ملک در مزایده عمومی و تقسیم وجه حاصل از آن بین شرکا است. هیچ شریکی را نمی توان برای همیشه در حالت اشاعه نگه داشت و دادگاه در نهایت راهی برای پایان دادن به این وضعیت پیدا می کند.
چه تفاوتی بین فروش سهم مشاع و فروش کل ملک مشاع است؟
این تمایز حقوقی از اهمیت بالایی برخوردار است:
- فروش سهم مشاع: هر یک از شرکا، به تنهایی و بدون نیاز به رضایت سایر شرکا، می تواند سهم مشاع خود را به شخص دیگری بفروشد. در این حالت، خریدار جدید، صرفاً جایگزین شریک قبلی شده و ملک همچنان به صورت مشاع باقی می ماند. ایراد این روش این است که معمولاً خریداران کمی برای سهم مشاع وجود دارد؛ چرا که تصرف در ملک و استفاده از آن، همچنان منوط به رضایت سایر شرکا است و هیچ کس نمی تواند قسمت مشخصی از ملک را به خود اختصاص دهد.
- فروش کل ملک مشاع: این فرآیند به معنای فروش تمام ۶ دانگ ملک به یک خریدار واحد است. این امر، همانند آنچه در این مقاله بررسی شد، نیازمند رضایت تمامی شرکا است. در صورت عدم رضایت یک یا چند شریک و غیرقابل افراز بودن ملک، تنها راه قانونی برای فروش کل ملک، اخذ حکم فروش از دادگاه و انجام مزایده است. هدف از گرفتن حکم فروش، همین فروش کل ملک به صورت کامل است تا اشاعه به طور کلی پایان یابد.
مدت زمان تقریبی و هزینه های فرآیند
فرآیند گرفتن حکم فروش و اجرای آن، معمولاً طولانی و پرهزینه است و به عوامل متعددی بستگی دارد:
- برآورد زمان: این پروسه می تواند از چند ماه تا حتی چند سال به طول انجامد. عواملی مانند حجم کاری دادگاه ها، تعداد و پیچیدگی جلسات کارشناسی، اعتراضات احتمالی به نظریه کارشناس، و زمان بر بودن مزایده می توانند بر طول مدت فرآیند تاثیر بگذارند.
-
هزینه ها:
- هزینه دادرسی: شامل هزینه ابطال تمبر دادخواست و سایر اوراق قضایی.
- هزینه کارشناسی: مبلغی که به کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین قیمت و تشخیص قابلیت افراز پرداخت می شود و ممکن است چندین نوبت باشد.
- هزینه های اجرایی: شامل حق الاجرا (معمولاً نیم عشر دولتی از مبلغ محکوم به)، هزینه آگهی مزایده در روزنامه ها و سایر مخارج اداری.
- حق الوکاله: در صورت استفاده از وکیل، حق الوکاله نیز به این هزینه ها افزوده می شود که بر اساس تعرفه یا توافق با وکیل تعیین می گردد.
تکلیف ملک مشاع موروثی
در بسیاری از موارد، ملک مشاع ناشی از ارث است. در این حالت نیز تمام احکام و مراحل ذکر شده برای گرفتن حکم فروش ملک با مخالفت یکی از شرکا صادق است. ورثه نیز شریک محسوب می شوند و اگر یکی از وراث با فروش ملک موروثی مخالفت کند و ملک نیز غیرقابل افراز باشد، سایر وراث می توانند از طریق دادگاه درخواست فروش سهم الارث و کل ملک را نمایند. ارائه گواهی حصر وراثت در این پرونده ها ضروری است.
تکلیف مستأجر در ملک مشاع فروخته شده
در صورتی که ملک مشاع دارای مستأجر باشد و با حکم دادگاه به فروش برسد، تکلیف مستأجر تابع قانون روابط موجر و مستأجر خواهد بود. اگر اجاره نامه رسمی و معتبر باشد و مدت آن پایان نیافته باشد، مستأجر می تواند تا پایان مدت اجاره در ملک باقی بماند و خریدار جدید به عنوان موجر جدید، قائم مقام موجر قبلی (شرکا) خواهد شد و باید تعهدات موجر را بپذیرد. اگر اجاره نامه غیررسمی باشد یا مدت آن به پایان رسیده باشد، خریدار جدید می تواند درخواست تخلیه ملک را از مراجع قضایی یا شورای حل اختلاف نماید.
اهمیت مشاوره با وکیل متخصص دعاوی ملکی
با توجه به پیچیدگی های حقوقی و مراحل متعدد قضایی و اجرایی در پرونده های فروش ملک مشاع، مشاوره و همکاری با یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی، نه تنها یک انتخاب، بلکه یک ضرورت است.
-
چرا نیاز به وکیل دارید؟
- تسریع فرآیند: وکیل با آگاهی کامل از رویه های قضایی و اداری، می تواند مراحل را به درستی و با سرعت بیشتری پیگیری کند.
- جلوگیری از اشتباهات: اشتباه در تنظیم دادخواست، ارائه مدارک یا پیگیری پرونده می تواند منجر به تاخیرهای طولانی یا حتی رد دعوا شود. وکیل از بروز چنین اشتباهاتی جلوگیری می کند.
- حفظ حقوق: وکیل می تواند بهترین راهکارها را برای حفظ حقوق موکل در هر مرحله از پرونده، از مذاکرات اولیه تا مزایده و تقسیم وجوه، ارائه دهد.
- آشنایی با رویه دادگاه ها: وکلای متخصص، تجربه و شناخت کافی از رویه های مختلف دادگاه ها و شعب قضایی دارند که این امر در پیشبرد موفق پرونده بسیار موثر است.
- دفاع موثر: در جلسات دادگاه، وکیل می تواند به نحو احسن از حقوق موکل دفاع کند و لایحه های دفاعی قوی تنظیم نماید.
- نقش وکیل در تمامی مراحل: یک وکیل متخصص می تواند از مرحله جمع آوری مدارک، تنظیم دادخواست افراز یا فروش، پیگیری مراحل کارشناسی، حضور در جلسات دادگاه، دفاع از حقوق موکل در برابر اعتراضات، و نظارت بر فرآیند اجرایی و مزایده، شما را یاری رساند.
بهترین راهکار در مواجهه با این نوع دعاوی، شروع با یک مشاوره حقوقی جامع است تا تمامی ابعاد پرونده شما به صورت اختصاصی بررسی شده و نقشه راهی شفاف و عملیاتی برای شما ترسیم شود.
نتیجه گیری
فروش ملک مشاع با مخالفت یکی از شرکا، فرآیندی پیچیده، زمان بر و نیازمند آگاهی عمیق از قوانین مدنی و رویه های قضایی است. در ابتدا، تلاش برای حل و فصل توافقی و جلب رضایت شریک مخالف از طریق مذاکره یا خرید سهم او، همواره توصیه می شود تا از ورود به مسیر قضایی جلوگیری شود. اما در صورت عدم حصول توافق، قانون راهکار گرفتن حکم فروش ملک مشاع غیرقابل افراز را از طریق مراجع قضایی پیش بینی کرده است. این فرآیند شامل طرح دعوای افراز (در صورت امکان)، و در صورت غیرقابل افراز بودن ملک، طرح دعوای فروش ملک مشاع و نهایتاً برگزاری مزایده تحت نظارت دادگاه و تقسیم وجوه حاصل از آن بین شرکا است.
در تمامی این مراحل، از تهیه مدارک اولیه تا اجرای حکم و تقسیم وجوه، با چالش ها و نکات حقوقی متعددی مواجه خواهید شد که بی توجهی به آن ها می تواند فرآیند را طولانی تر و پرهزینه تر کند. بنابراین، اقدام آگاهانه و با مشورت وکیل متخصص دعاوی ملکی، بهترین رویکرد برای حفظ حقوق شما و رسیدن به نتیجه مطلوب در کوتاه ترین زمان ممکن خواهد بود. یک وکیل کاردان می تواند شما را از ابتدا تا انتها در این مسیر پیچیده همراهی کرده، از حقوق شما دفاع نماید و به تحقق اهدافتان کمک کند.