دادخواست الزام به تحویل ملک

هنگامی که ملکی خریداری می شود اما فروشنده از تحویل آن خودداری می کند، خریدار با چالشی جدی مواجه می گردد. در چنین شرایطی، دادخواست الزام به تحویل ملک به عنوان یک راهکار قانونی، به خریدار امکان می دهد تا از طریق مراجع قضایی، فروشنده را به انجام تعهد خود ملزم سازد.

مسئله عدم تحویل ملک خریداری شده، چه در معاملات رسمی و چه در قراردادهای عادی (قولنامه ای)، از جمله مشکلات رایج در حوزه املاک است که می تواند پیامدهای حقوقی و مالی سنگینی برای طرفین به همراه داشته باشد. در بسیاری از موارد، این وضعیت منجر به دعاوی قضایی طولانی مدت می شود که مستلزم آگاهی کامل از جوانب حقوقی و مراحل قانونی است. هدف از این محتوا، ارائه راهنمایی جامع و تخصصی در این زمینه است تا مخاطبان بتوانند با درک عمیق تری از این دعوا، حقوق خود را پیگیری کرده و از تضییع آن ها جلوگیری کنند. در ادامه، ابعاد مختلف دعوای الزام به تحویل ملک، از مفهوم و شرایط آن گرفته تا مراحل اجرایی و نکات کلیدی حقوقی، به تفصیل بررسی خواهد شد.

دعوای الزام به تحویل ملک چیست؟ (مفهوم و تمایزات)

دعوای الزام به تحویل ملک، که در اصطلاح حقوقی الزام بایع به تسلیم مبیع نیز نامیده می شود، زمانی مطرح می گردد که قراردادی (معمولاً عقد بیع) برای انتقال مالکیت یک ملک منعقد شده، اما فروشنده یا متعهد، علی رغم فرا رسیدن موعد، از تحویل ملک مورد معامله به خریدار خودداری می کند. در این دعوا، خواهان (خریدار یا منتقل الیه) از دادگاه می خواهد که خوانده (فروشنده یا انتقال دهنده) را به ایفای تعهد خود مبنی بر تسلیم ملک ملزم کند.

یکی از مهم ترین نکات در این زمینه، تفکیک دعوای الزام به تحویل ملک از دعاوی مشابهی مانند خلع ید یا تخلیه است که هرچند همگی مربوط به تصرف ملک هستند، اما مبانی حقوقی و شرایط طرح متفاوتی دارند.

تفاوت دعوای الزام به تحویل ملک با خلع ید

دعوای خلع ید زمانی مطرح می شود که فردی بدون داشتن هیچ گونه مجوز قانونی یا قراردادی (غاصبانه) ملکی را در تصرف خود دارد. در این حالت، خواهان، اثبات مالکیت خود و رفع تصرف غاصبانه خوانده را از دادگاه درخواست می کند. مهم ترین ویژگی خلع ید، تصرف غیرقانونی است. در مقابل، در دعوای الزام به تحویل ملک، فروشنده ممکن است هنوز ملک را در تصرف خود داشته باشد، اما این تصرف دیگر جنبه مالکانه یا قانونی ندارد؛ بلکه پس از فروش، تصرف او صرفاً به منزله عدم ایفای تعهد قراردادی به تحویل مبیع است. به عبارت دیگر، در خلع ید، رابطه قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد یا پایان یافته است، اما در الزام به تحویل ملک، رابطه قراردادی مبنای تعهد به تسلیم است.

تفاوت دعوای الزام به تحویل ملک با تخلیه

دعوای تخلیه نیز اختصاصاً به روابط موجر و مستأجر مربوط می شود. زمانی که قرارداد اجاره به پایان رسیده و مستأجر علی رغم اتمام مدت اجاره از تخلیه عین مستأجره خودداری می کند، موجر می تواند با طرح دعوای تخلیه، از دادگاه درخواست کند که مستأجر را به تخلیه ملک ملزم سازد. در اینجا نیز مبنای دعوا، رابطه قراردادی اجاره و اتمام مدت آن است. اما در دعوای الزام به تحویل ملک، رابطه بر مبنای خرید و فروش و انتقال مالکیت است و موضوع، صرفاً تسلیم ملک به مالک جدید است، نه تخلیه مستأجر پس از پایان قرارداد اجاره.

تفاوت دعوای الزام به تحویل ملک با تصرف عدوانی

تصرف عدوانی به معنای خارج کردن ملک از ید متصرف قانونی و تصرف آن توسط شخص دیگر بدون رضایت او و بدون مجوز قانونی است. این دعوا هم می تواند جنبه حقوقی داشته باشد (دعوای رفع تصرف عدوانی حقوقی) و هم جنبه کیفری (دعوای تصرف عدوانی کیفری). در تصرف عدوانی، صرف سابقه تصرف خواهان کفایت می کند و نیازی به اثبات مالکیت نیست، بلکه هدف، بازگرداندن وضعیت به حالت سابق است. در حالی که در دعوای الزام به تحویل ملک، خواهان باید مالکیت خود (ولو با سند عادی) را اثبات کرده و خوانده نیز معمولاً همان طرف قرارداد بیع است که از ایفای تعهد خود سر باز می زند.

شرایط اساسی برای طرح دعوای الزام به تحویل ملک

برای آنکه دعوای الزام به تحویل ملک قابلیت طرح و رسیدگی در محاکم را داشته باشد و به نتیجه مطلوب ختم شود، وجود شرایط خاصی ضروری است. عدم رعایت این شرایط می تواند منجر به رد دعوا یا عدم موفقیت خواهان گردد. این شرایط به شرح زیر است:

وجود عقد بیع یا قرارداد معتبر

اساس و مبنای دعوای الزام به تحویل ملک، وجود یک قرارداد صحیح و معتبر است که به موجب آن، تعهد به انتقال مالکیت ملک و به تبع آن، تحویل آن به وجود آمده باشد. این قرارداد می تواند به صورت سند رسمی تنظیم شده باشد یا یک قرارداد عادی (مبایعه نامه یا قولنامه) باشد که شرایط صحت معاملات را دارا است. در صورت فقدان قرارداد یا بطلان آن، امکان طرح دعوای الزام به تحویل ملک وجود نخواهد داشت.

مالکیت خواهان بر ملک

خواهان (خریدار) باید بتواند مالکیت خود بر ملک مورد معامله را به نحو قانونی اثبات کند. این اثبات می تواند از طریق ارائه سند رسمی مالکیت (که به نام او صادر شده) یا با ارائه یک مبایعه نامه عادی معتبر صورت گیرد. در صورتی که خواهان مالکیت خود را به اثبات نرساند، دعوای او با مشکل مواجه خواهد شد. در مواردی که سند رسمی به نام خواهان نیست، مبایعه نامه نقش کلیدی در اثبات مالکیت ایفا می کند.

تعهد خوانده به تحویل ملک

خوانده (فروشنده) باید بر اساس قرارداد منعقد شده یا عرف معاملاتی، تعهد به تحویل ملک داشته باشد. این تعهد معمولاً صراحتاً در قرارداد ذکر می گردد و جزو لوازم عقد بیع است. مطابق ماده 362 قانون مدنی، آثار بیعی که به طریق صحیح واقع شده باشد از قرار ذیل است: …3- متعهد شدن بایع به تسلیم مبیع…

فرا رسیدن موعد تحویل

اگر در قرارداد، موعدی برای تحویل ملک تعیین شده باشد، دعوای الزام به تحویل ملک تنها پس از فرا رسیدن آن موعد قابل طرح است. پیش از آن، چون تعهد فروشنده به تحویل، هنوز حال نشده است، امکان طرح دعوا وجود ندارد. در مواردی که موعد خاصی تعیین نشده باشد، تعهد به تحویل فوری تلقی می شود.

عدم تحویل ملک توسط خوانده

مهمترین شرط، خودداری یا امتناع خوانده از تحویل ملک است. اگر خوانده، ملک را به هر دلیلی تحویل نداده باشد، خواهان حق دارد برای الزام او اقدام کند. این عدم تحویل می تواند به دلایل مختلفی از جمله پشیمانی فروشنده، وجود مشکلات در ملک یا تصرف شخص ثالث باشد.

عدم وجود مانع قانونی یا قراردادی برای تحویل

برای طرح موفقیت آمیز این دعوا، نباید هیچ مانع قانونی یا قراردادی معتبری برای تحویل ملک وجود داشته باشد که تعهد فروشنده به تحویل را ساقط کرده باشد. به عنوان مثال، اگر ملک در طرح های عمومی قرار گرفته و امکان تحویل فیزیکی آن منتفی شده باشد، یا معامله به هر دلیل قانونی فسخ شده باشد، دیگر نمی توان الزام به تحویل را خواست.

مراحل گام به گام طرح دعوای الزام به تحویل ملک

طرح دعوای الزام به تحویل ملک فرآیندی حقوقی است که نیازمند دقت و رعایت مراحل خاص خود است. آشنایی با این مراحل به خواهان کمک می کند تا با آمادگی بیشتری پرونده خود را پیگیری کند و از بروز اشتباهات احتمالی جلوگیری نماید. این مراحل به شرح زیر هستند:

گام 1: جمع آوری مدارک و مستندات لازم

پیش از هر اقدامی، خواهان باید تمامی مدارک و مستندات مربوط به معامله و ملک را جمع آوری کند. این مدارک شامل موارد زیر است:

• فتوکپی مصدق مبایعه نامه یا هر قرارداد دیگری که مبنای تعهد به تحویل است.
• فتوکپی مصدق سند مالکیت (در صورت وجود و به نام خواهان یا فروشنده).
• رسیدهای پرداخت ثمن معامله یا اقساط آن.
• اظهارنامه ارسالی به فروشنده (در صورت ارسال) که نشان دهنده مطالبه تحویل ملک و عدم ایفای تعهد است.
• در صورت لزوم، شهادت شهود یا سایر دلایل اثبات کننده صحت معامله و عدم تحویل.

گام 2: مشاوره با وکیل متخصص

دعاوی ملکی از پیچیدگی های حقوقی خاص خود برخوردارند. بنابراین، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور ملکی، پیش از هر اقدامی، اکیداً توصیه می شود. وکیل می تواند پرونده را به دقت بررسی کرده، شرایط طرح دعوا را ارزیابی کند و بهترین مسیر حقوقی را برای موفقیت در پرونده پیشنهاد دهد. این اقدام می تواند از اتلاف وقت و هزینه های اضافی جلوگیری کرده و شانس موفقیت را افزایش دهد.

گام 3: ثبت نام و احراز هویت در سامانه ثنا

برای طرح هرگونه دعوای قضایی در ایران، ثبت نام و احراز هویت در سامانه ثنا (سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی) ضروری است. این کار می تواند از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا به صورت آنلاین انجام شود. تمامی ابلاغیه های دادگاه از طریق این سامانه ارسال می گردد.

گام 4: تنظیم دادخواست حقوقی

مهمترین بخش در طرح دعوا، تنظیم دادخواست حقوقی است. دادخواست باید شامل اطلاعات دقیق خواهان، خوانده، وکیل (در صورت وجود)، خواسته و بهای آن، دلایل و منضمات و شرح ماجرا باشد.

• خواسته: باید به صراحت و دقیق بیان شود؛ مثلاً الزام خوانده به تحویل یک واحد آپارتمان با پلاک ثبتی [شماره پلاک] واقع در [آدرس کامل ملک]. همچنین می توان خواسته های دیگری مانند مطالبه خسارت تأخیر در تحویل یا وجه التزام را نیز همزمان مطرح کرد.
• شرح ماجرا: باید به صورت واضح، مختصر و مستند، جزئیات معامله، تاریخ تحویل، و خودداری خوانده از ایفای تعهد بیان شود. استناد به مواد قانونی مرتبط (مانند مواد 10، 219، 362 قانون مدنی و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی) در این بخش اهمیت دارد.

گام 5: ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

پس از تنظیم دادخواست و آماده سازی مدارک، خواهان باید با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست خود را به همراه فتوکپی مصدق مدارک ضمیمه، ثبت کند. در این مرحله، هزینه های دادرسی نیز باید پرداخت شود. این دفاتر، دادخواست را به دادگاه صالح ارسال می کنند.

گام 6: پیگیری پرونده در دادگاه

پس از ارجاع دادخواست به شعبه دادگاه صالح، وقت رسیدگی تعیین و به طرفین ابلاغ می شود. خواهان و یا وکیل او باید در جلسات دادرسی حضور یافته، دفاعیات خود را ارائه داده و به سوالات دادگاه پاسخ دهند. دادگاه ممکن است نیاز به تحقیقات محلی، کارشناسی یا استعلام از ادارات مربوطه (مانند اداره ثبت اسناد) داشته باشد.

گام 7: صدور رأی و مراحل اجرای آن

در نهایت، پس از بررسی های لازم، دادگاه اقدام به صدور رأی می کند. در صورت صدور حکم به نفع خواهان (الزام به تحویل ملک)، این رأی پس از قطعیت (با طی مراحل تجدیدنظر و فرجام خواهی یا انقضای مهلت های قانونی)، از طریق واحد اجرای احکام دادگاه بدوی، قابل اجرا خواهد بود. خواهان باید درخواست صدور اجراییه نماید تا مراحل اجرایی حکم آغاز شود.

نکات حقوقی کلیدی در دعوای الزام به تحویل ملک

در کنار مراحل و شرایط عمومی دعوای الزام به تحویل ملک، برخی نکات حقوقی تخصصی نیز وجود دارد که آگاهی از آن ها می تواند در پیشبرد موفقیت آمیز پرونده نقش بسزایی ایفا کند. این نکات اغلب به پیچیدگی های خاص معاملات ملکی و تفسیر قوانین مربوط می شوند.

الزام به تحویل ملک قولنامه ای در مقابل ملک سنددار

در نظام حقوقی ایران، اعتبار قولنامه (سند عادی) به عنوان مستند دعوای الزام به تحویل ملک، پذیرفته شده است. اگرچه املاک دارای سند رسمی از استحکام بیشتری برخوردارند، اما قولنامه ای که به درستی تنظیم شده و شرایط قانونی صحت عقد بیع را دارا باشد، می تواند مبنای طرح دعوا قرار گیرد. در این موارد، خواهان باید صحت وقوع بیع را بر اساس قولنامه به اثبات برساند. اغلب توصیه می شود که در مورد املاک قولنامه ای، خواسته الزام به تنظیم سند رسمی نیز همزمان با الزام به تحویل ملک مطرح شود تا تمامی جنبه های حقوقی پوشش داده شود و در صورت صدور حکم، مشکلاتی برای ثبت مالکیت و تصرف در آینده پیش نیاید.

الزام به تحویل ملک پیش فروش

در معاملات پیش فروش ملک، شرایط خاصی برای طرح دعوای الزام به تحویل وجود دارد. معمولاً این دعوا زمانی قابل طرح است که ساختمان به طور کامل احداث و تکمیل شده باشد. اگر ساختمان هنوز تکمیل نشده باشد، خواهان ابتدا باید دعوای الزام به تکمیل ساختمان را مطرح کند و پس از تکمیل، الزام به تحویل را بخواهد. در برخی موارد، امکان طرح دعوای توأمان الزام به تکمیل و تحویل ساختمان نیز وجود دارد که می تواند فرآیند را تسریع بخشد.

مطالبه خسارت تاخیر در تحویل ملک و وجه التزام

در صورت تأخیر فروشنده در تحویل ملک، خریدار می تواند علاوه بر الزام به تحویل، مطالبه خسارت ناشی از تأخیر را نیز درخواست کند. این خسارت می تواند به دو صورت باشد:

1. وجه التزام قراردادی: اگر در قرارداد مبلغی به عنوان وجه التزام برای تأخیر در تحویل تعیین شده باشد، خریدار می تواند آن را مطالبه کند. وجه التزام، جبران خسارت مقطوعی است که طرفین قبلاً در مورد آن توافق کرده اند.
2. مطالبه خسارت بر اساس ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی: اگر وجه التزام تعیین نشده باشد، خریدار می تواند با اثبات ورود ضرر ناشی از تأخیر و رابطه سببیت بین تأخیر و ضرر وارده، جبران خسارت را بر اساس قواعد عمومی مسئولیت مدنی مطالبه کند.

تحویل ملک در تصرف شخص ثالث

یکی از چالش برانگیزترین وضعیت ها زمانی است که ملک مورد معامله در تصرف شخص ثالثی غیر از فروشنده قرار دارد. در این حالت، صرفاً صدور حکم الزام به تحویل علیه فروشنده ممکن است به تنهایی منجر به تحویل ملک نشود. ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی بیان می دارد: اگر عین محکوم به در تصرف شخص ثالثی غیر از محکوم علیه باشد، مادام که در باب تصرف بین محکوم له و متصرف دعوی مطرح و حکم صادر نشده، اجراییه علیه متصرف اجرا نخواهد شد. این بدان معناست که ممکن است خواهان ناچار باشد دعوای دیگری مانند خلع ید یا تخلیه (بسته به نوع تصرف ثالث) را نیز علیه متصرف فعلی ملک مطرح کند تا بتواند ملک را از تصرف او خارج سازد. بررسی دقیق وضعیت حقوقی متصرف ثالث (آیا غاصب است یا مستأجر یا با ادعای مالکیت) برای تعیین نوع دعوای صحیح، حیاتی است.

در دعاوی الزام به تحویل ملک که شخص ثالث متصرف است، لازم است وضعیت حقوقی متصرف بررسی و در صورت لزوم، دعوای مقتضی (مانند خلع ید یا تخلیه) علیه او مطرح شود.

مرجع صالح رسیدگی

صلاحیت رسیدگی به دعوای الزام به تحویل ملک، بر عهده دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. این قاعده بر اساس ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی تعیین شده که دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول را در صلاحیت دادگاه محل وقوع آن مال می داند.

هزینه دادرسی

دعوای الزام به تحویل ملک، یک دعوای مالی محسوب می شود. بنابراین، هزینه دادرسی آن بر اساس ارزش منطقه ای ملک مورد دعوا محاسبه و در زمان ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی، دریافت می گردد. این هزینه معمولاً درصدی از ارزش منطقه ای ملک است و در مراحل مختلف دادرسی (بدوی، تجدیدنظر، فرجام خواهی) باید پرداخت شود.

رأی وحدت رویه شماره 672 دیوان عالی کشور و تأثیر آن بر دعوای تحویل ملک

رأی وحدت رویه شماره 672 مورخ 1383/10/1 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، یکی از مهم ترین مستندات قانونی است که در دعاوی ملکی، به ویژه دعوای خلع ید، مورد استناد قرار می گیرد. این رأی بیان می دارد که خلع ید از اعیان غیرمنقول فرع بر اثبات مالکیت است و دعوای خلع ید در صورتی که مالکیت خواهان محرز نباشد قابل استماع نخواهد بود.

در ارتباط با دعوای الزام به تحویل ملک، در برخی شعب دادگاه ها این ابهام مطرح می شود که آیا دعوای الزام به تحویل مبیع نیز، به ویژه در مورد املاکی که سند رسمی به نام خواهان نیست یا هنوز به طور کامل منتقل نشده، مشمول این رأی وحدت رویه می شود یا خیر. دیدگاه رایج این است که اگرچه این رأی مستقیماً به خلع ید اشاره دارد، اما به صورت غیرمستقیم بر دعاوی تسلیم ملک نیز اثرگذار است. برخی قضات با استناد به این رأی معتقدند که در صورتی که ملک دارای سند رسمی باشد، ابتدا باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح و به نتیجه برسد و سپس دعوای تحویل ملک اقامه شود تا مالکیت خواهان به طور رسمی اثبات شده باشد. این دیدگاه معتقد است که مالکیت رسمی، مقدمه لازم برای درخواست تحویل است. در مقابل، دیدگاه دیگری نیز وجود دارد که بر این باور است که عقد بیع به محض انعقاد صحیح، موجب انتقال مالکیت به خریدار می شود (ولو سند رسمی هنوز تنظیم نشده باشد) و به استناد ماده 362 قانون مدنی، فروشنده ملزم به تحویل مبیع است. این دیدگاه، رأی وحدت رویه 672 را صرفاً در مورد خلع ید (که در آن متصرف معمولاً فاقد رابطه قراردادی با مالک است) قابل اعمال می داند و نه در مورد الزام به تسلیم مبیع که مبتنی بر تعهد قراردادی است.

با توجه به تفاوت در رویه قضایی و تفسیرهای مختلف، طرح دعوای توأمان الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل ملک در مواردی که سند رسمی به نام خریدار نیست، می تواند راهکار مطمئن تری برای جلوگیری از چالش ها و اطمینان از استماع دعوا باشد.

نمونه دادخواست الزام به تحویل ملک (آپارتمان)

ارائه یک نمونه دادخواست دقیق و کامل، می تواند به افراد در تنظیم دادخواست خود کمک شایانی کند. توجه به جزئیات و استناد صحیح به مواد قانونی، از اهمیت بالایی برخوردار است. نمونه زیر، یک الگوی استاندارد برای دادخواست الزام به تحویل یک واحد آپارتمان است:

عنوان: نمونه دادخواست الزام به تحویل مبیع (یک واحد آپارتمان)

خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام کامل خواهان]
کد ملی: [کد ملی خواهان]
آدرس: [آدرس کامل محل سکونت خواهان]

خوانده:
نام و نام خانوادگی: [نام کامل خوانده (فروشنده)]
کد ملی: [کد ملی خوانده]
آدرس: [آدرس کامل محل سکونت خوانده]

وکیل (در صورت وجود):
نام و نام خانوادگی: [نام کامل وکیل]
کد ملی: [کد ملی وکیل]
آدرس: [آدرس کامل دفتر وکیل]

خواسته و بهای آن:
۱. الزام خوانده به تحویل یک واحد آپارتمان به مساحت [مساحت دقیق] متر مربع واقع در [آدرس کامل ملک شامل خیابان، کوچه، پلاک، طبقه، واحد] دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی مفروز و مجزی شده از [شماره پلاک اصلی مادر] بخش [شماره بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان]، مقوم به [مبلغ تقریبی به ریال بر اساس ارزش منطقه ای]. (ذکر ارزش منطقه ای در بخش دلایل و منضمات)

۲. مطالبه کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل (در صورت استفاده از وکیل)، هزینه کارشناسی و سایر هزینه های قانونی.

دلایل و منضمات دادخواست:

1. فتوکپی مصدق مبایعه نامه شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد].
2. فتوکپی مصدق سند مالکیت به شماره [شماره سند] (در صورت وجود و تنظیم سند به نام خواهان).
3. فتوکپی مصدق اظهارنامه ارسالی شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ارسال اظهارنامه] (در صورت ارسال).
4. تصویر رسیدهای پرداخت ثمن معامله.
5. عنداللزوم استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک جهت احراز مالکیت.
6. تصویر کارت ملی خواهان.

شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان دادگاه]
با سلام و عرض ادب؛
احتراماً به استحضار می رساند، اینجانب [نام خواهان] به موجب مبایعه نامه/قرارداد شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]، یک واحد آپارتمان به مساحت [مساحت] متر مربع، واقع در [آدرس کامل ملک] با پلاک ثبتی [شماره پلاک] فرعی از [شماره پلاک] اصلی، از خوانده محترم، آقای/خانم [نام خوانده]، خریداری نموده ام. مطابق بند [شماره بند] قرارداد فی مابین، موعد تحویل ملک تاریخ [تاریخ تحویل مورد توافق] تعیین گردیده بود. علی رغم مراجعات مکرر اینجانب و ارسال اظهارنامه رسمی شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه] به خوانده محترم، ایشان تاکنون از انجام تعهد قانونی و قراردادی خود مبنی بر تحویل ملک مذکور خودداری می نمایند.

لذا مستنداً به مواد 10 (اصل آزادی قراردادها)، 219 (لزوم وفا به عهد)، 220 (تبعیت از عرف و لوازم عقد) و 362 (آثار بیع صحیح و تعهد بایع به تسلیم مبیع) قانون مدنی و مواد 198 (اصل مسئولیت مدنی) و 519 (مطالبه خسارت دادرسی) قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای رسیدگی و صدور حکم شایسته مبنی بر الزام خوانده به تحویل مبیع فوق الذکر به انضمام کلیه خسارات دادرسی (اعم از هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و…) مورد استدعاست.

با تجدید احترام
[امضا و تاریخ]

سوالات متداول

آیا برای طرح دعوای الزام به تحویل ملک، حتماً باید سند رسمی داشته باشیم؟

خیر، برای طرح دعوای الزام به تحویل ملک، ضرورتی به داشتن سند رسمی نیست و مبایعه نامه عادی معتبر نیز می تواند مستند دعوا قرار گیرد. با این حال، در مواردی که ملک دارای سند رسمی است و به نام خریدار منتقل نشده، معمولاً بهتر است خواسته الزام به تنظیم سند رسمی را نیز همزمان مطرح کنید.

چقدر طول می کشد تا حکم الزام به تحویل ملک صادر شود؟

مدت زمان رسیدگی به پرونده های حقوقی، از جمله دعوای الزام به تحویل ملک، بسته به عوامل متعددی مانند پیچیدگی پرونده، حجم کار شعبه دادگاه، نیاز به کارشناسی یا استعلامات ثبتی و مراحل تجدیدنظر و فرجام خواهی، متغیر است. این فرآیند ممکن است از چند ماه تا چندین سال به طول انجامد.

اگر فروشنده ملک را به شخص دیگری فروخته باشد، تکلیف چیست؟

اگر فروشنده ملکی را به شخص دیگری فروخته باشد، این معامله دوم ممکن است تحت شرایطی فضولی و غیرنافذ تلقی شود. در این صورت، خریدار اول می تواند با طرح دعوای ابطال معامله دوم و همزمان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل ملک علیه فروشنده، حقوق خود را پیگیری کند. این پرونده ها اغلب پیچیدگی های بیشتری دارند و نیاز به اثبات دقیق تاریخ معاملات و حسن نیت خریدار دوم دارد.

آیا می توانیم همزمان با تحویل ملک، خسارت تاخیر را هم مطالبه کنیم؟

بله، در اغلب موارد، خواهان می تواند همزمان با طرح دعوای الزام به تحویل ملک، مطالبه خسارت تأخیر در تحویل (در صورتی که وجه التزام قراردادی تعیین شده باشد) یا مطالبه خسارت واقعی ناشی از تأخیر را نیز از دادگاه درخواست کند. این دو خواسته اغلب به صورت توأمان در یک دادخواست مطرح می شوند.

اگر ملک در تصرف مستاجر باشد، چه کنیم؟

اگر ملک مورد دعوا در تصرف مستأجر باشد، پس از صدور حکم الزام به تحویل علیه فروشنده، نیاز است که دعوای جداگانه ای برای تخلیه یا خلع ید علیه مستأجر مطرح شود. خواهان می تواند با ارائه مدارک مالکیت جدید و حکم الزام به تحویل، از دادگاه درخواست کند که مستأجر را به تخلیه ملک ملزم سازد.

چه هزینه هایی با دعوای الزام به تحویل ملک همراه است؟

هزینه های اصلی این دعوا شامل هزینه دادرسی (که بر اساس ارزش منطقه ای ملک محاسبه می شود)، حق الوکاله وکیل (در صورت استفاده از وکیل)، و در برخی موارد، هزینه های کارشناسی یا استعلامات دولتی است. علاوه بر این، هزینه های مربوط به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی برای ثبت دادخواست نیز باید پرداخت شود.

نتیجه گیری

دعوای الزام به تحویل ملک، راهکاری قانونی و ضروری برای خریدارانی است که پس از انجام معامله، با عدم ایفای تعهد فروشنده در خصوص تسلیم مبیع مواجه می شوند. همانطور که بیان شد، این دعوا نیازمند رعایت شرایط خاصی از جمله وجود قرارداد معتبر، اثبات مالکیت، فرا رسیدن موعد تحویل و عدم وجود مانع قانونی است. آشنایی با مراحل گام به گام طرح این دعوا، از جمع آوری مدارک و تنظیم دادخواست تا پیگیری در دادگاه و اجرای حکم، برای موفقیت در این مسیر حقوقی اهمیت بسزایی دارد.

پیچیدگی های حقوقی این قبیل دعاوی، به خصوص در مواردی مانند ملک های قولنامه ای، املاک پیش فروش، مطالبه خسارت تأخیر و وجود شخص ثالث متصرف، نشان دهنده لزوم برخورداری از دانش حقوقی کافی است. در چنین فضایی، حتی با وجود راهنماهای جامع، حضور یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی می تواند تفاوت چشمگیری در سرعت و نتیجه پرونده ایجاد کند. وکیل نه تنها در تنظیم دقیق دادخواست و ارائه دفاعیات مستدل نقش آفرین است، بلکه با شناخت رویه های قضایی و ارائه راهکارهای پیشگیرانه، از تضییع حقوق موکل خود جلوگیری می کند.

لذا، به تمامی افرادی که با مشکل عدم تحویل ملک خریداری شده مواجه هستند، توصیه می شود قبل از هرگونه اقدام حقوقی، با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت نمایند. مشاوره تخصصی می تواند به شما کمک کند تا با اطمینان و آگاهی کامل، مسیر حقوقی خود را طی کرده و به بهترین نتیجه ممکن دست یابید.