نمونه صلح نامه سرقفلی مغازه: راهنمای جامع تنظیم و نکات حقوقی کلیدی

صلح نامه سرقفلی مغازه سندی قانونی است که به موجب آن، حق سرقفلی یک واحد صنفی از یک شخص (مصالح) به شخص دیگری (متصالح) منتقل می شود. این قرارداد نقش حیاتی در تعیین حقوق و تعهدات طرفین ایفا کرده و نگارش صحیح آن از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری می کند. در ادامه، به بررسی ابعاد حقوقی، نحوه تنظیم و نکات کلیدی این سند می پردازیم.

حق سرقفلی، یکی از حقوق مالی مهم در نظام حقوقی ایران است که به حق تقدم مستأجر در اجاره محل کسب و کار و نیز حق دریافت مبلغی هنگام تخلیه یا انتقال محل اشاره دارد. انتقال این حق، اغلب از طریق عقد صلح صورت می گیرد و نیازمند رعایت دقیق قوانین و مقررات است. تنظیم یک صلح نامه دقیق و جامع، نه تنها حقوق مصالح و متصالح را تضمین می کند، بلکه با شفاف سازی تمامی جزئیات، از پیچیدگی ها و دعاوی قضایی آتی می کاهد. این راهنمای جامع با هدف آشنایی عمیق شما با تمامی ابعاد حقوقی و اجرایی صلح نامه سرقفلی مغازه، از تعریف مفاهیم بنیادین تا ارائه نمونه ای کاربردی، تدوین شده است تا مرجعی کامل برای تمامی ذینفعان اعم از صاحبان کسب و کار، وکلا، مشاوران حقوقی و دفترداران اسناد رسمی باشد.

صلح نامه سرقفلی مغازه؛ چرا و چگونه؟

در معاملات مربوط به املاک تجاری، دو مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه از اهمیت بالایی برخوردارند و اغلب به اشتباه به جای یکدیگر به کار می روند. درک تفاوت های بنیادین این دو، پیش نیاز اساسی برای تنظیم یک صلح نامه سرقفلی مغازه صحیح و بی نقص است. سرقفلی، در واقع یک حق مالی است که مالک در قبال تخلیه ملک تجاری از مستأجر دریافت می کند و در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ به آن اشاره شده است. این حق در آغاز اجاره به موجر پرداخت می شود و ماهیتی مستقل از فعالیت مستأجر دارد.

در مقابل، حق کسب و پیشه یا تجارت، حقی است که مستأجر به دلیل فعالیت مستمر، جلب مشتری و ایجاد شهرت برای محل کسب خود، در طول زمان به دست می آورد. این حق در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ تعریف شده و منشأ آن به فعالیت مستأجر در ملک باز می گردد. اهمیت صراحت در قرارداد صلح در این است که دقیقاً مشخص شود آیا مورد صلح، حق سرقفلی است یا حق کسب و پیشه، زیرا آثار حقوقی و شرایط انتقال هر یک متفاوت است. تنظیم صحیح صلح نامه، ضامن جلوگیری از اختلافات آتی میان طرفین و حتی با مالک اصلی ملک خواهد بود.

درک مبانی حقوقی صلح نامه سرقفلی

برای تنظیم و اجرای صحیح صلح نامه سرقفلی، آشنایی با مبانی حقوقی عقد صلح و تعاریف دقیق سرقفلی و حق کسب و پیشه ضروری است.

صلح در قانون مدنی: تعریفی کوتاه

عقد صلح در قانون مدنی ایران، عقدی لازم است که به موجب آن دو یا چند نفر، در مورد امر یا اموری با یکدیگر تراضی می کنند. این عقد می تواند به صورت معوض (در ازای دریافت عوض) یا غیرمعوض (بدون عوض) منعقد شود. صلح نامه سرقفلی نیز نوعی از این عقد است که با هدف انتقال حق سرقفلی منعقد می گردد.

اجزای اصلی عقد صلح شامل مصالح (صلح کننده، انتقال دهنده حق سرقفلی)، متصالح (صلح گیرنده، انتقال گیرنده حق سرقفلی)، مورد صلح (حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه مغازه) و عوض (مبلغ یا هر مال دیگری که در ازای انتقال حق سرقفلی پرداخت می شود) است. لازم بودن عقد صلح به این معناست که پس از انعقاد صحیح، هیچ یک از طرفین نمی توانند به صورت یک جانبه آن را بر هم بزنند، مگر در موارد قانونی یا با توافق طرفین.

سرقفلی و حق کسب و پیشه: مفهوم، منشأ و تفاوت ها

مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه دو اصطلاح حقوقی هستند که در روابط موجر و مستاجر اماکن تجاری کاربرد دارند، اما تفاوت های اساسی بین آن ها وجود دارد:

1. سرقفلی بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶: در این قانون، سرقفلی به مبلغی اطلاق می شود که مستأجر در ابتدای اجاره به مالک پرداخت می کند تا از حق تقدم در اجاره مجدد یا انتقال منافع به غیر برخوردار شود. این حق اساساً مالی برای مالک است که در قبال تخلیه ملک تجاری توسط مستأجر، باید به وی پرداخت گردد. به عبارت دیگر، سرقفلی در این قانون، حقی است که مستأجر از مالک می خرد و به موقعیت ملک و نوع قرارداد اجاره وابسته است و معمولاً مالکیت آن برای مستاجر در نظر گرفته می شود.
2. حق کسب و پیشه بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶: این حق، مختص مستأجرانی است که قبل از سال ۱۳۷۶ اقدام به اجاره ملک تجاری کرده اند. حق کسب و پیشه به دلیل شهرت تجاری، فعالیت مستمر و جذب مشتری توسط مستأجر در طول زمان ایجاد می شود و ارزش آن مستقیماً به موفقیت کسب و کار مستأجر وابسته است. این حق در صورت تخلیه ملک به مستأجر تعلق می گیرد و مالک باید آن را بپردازد.

اهمیت صراحت در قرارداد صلح: با توجه به تفاوت های ماهیتی و حقوقی این دو حق، بسیار مهم است که در صلح نامه به صراحت ذکر شود که آیا مورد صلح، «حق سرقفلی» است یا «حق کسب و پیشه و تجارت». عدم وضوح در این زمینه می تواند به بروز اختلافات حقوقی جدی منجر شود و تفسیر قرارداد را دشوار سازد.

رضایت مالک اصلی: شرط اساسی انتقال سرقفلی

یکی از مهمترین و بنیادین ترین شرایط برای انتقال قانونی حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه، کسب رضایت کتبی و صریح مالک اصلی ملک است. این شرط در قوانین مختلف روابط موجر و مستأجر مورد تأکید قرار گرفته است:

• بررسی ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶: این ماده به صراحت بیان می دارد که مستأجر نمی تواند بدون اجازه کتبی مالک، مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به دیگری واگذار نماید. این حکم شامل انتقال حق سرقفلی نیز می شود، چرا که انتقال سرقفلی به معنای انتقال حق تصرف و انتفاع از ملک تجاری است.
• بررسی بند ۲ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶: این بند نیز برای قراردادهای اجاره مشمول این قانون، شرط حق انتقال به غیر را با اجازه مالک یا صلح نامه رسمی به رسمیت می شناسد. در صورت عدم اجازه مالک، انتقال حق کسب و پیشه باطل تلقی شده و برای مستأجر تبعات حقوقی در پی دارد.

انتقال حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه بدون اذن صریح و کتبی مالک اصلی، می تواند منجر به سقوط حق سرقفلی برای مستأجر و حتی حق فسخ قرارداد اجاره برای مالک شود. این موضوع یکی از رایج ترین دلایل بروز اختلافات حقوقی در معاملات سرقفلی است.

بنابراین، پیش از هرگونه اقدام برای تنظیم صلح نامه سرقفلی، لازم است از موافقت کتبی و رسمی مالک اطمینان حاصل شود. در غیر این صورت، متصالح ممکن است حق منتقل شده را از دست بدهد و مصالح نیز متحمل مسئولیت های قانونی شود.

گام به گام تنظیم صلح نامه سرقفلی مغازه

تنظیم صلح نامه سرقفلی مغازه نیازمند دقت و آگاهی از جزئیات حقوقی و اداری است. در این بخش، مراحل و نکات کلیدی برای تنظیم صحیح این سند را بررسی می کنیم.

صلح نامه عادی در مقابل صلح نامه رسمی: کدام یک را انتخاب کنیم؟

صلح نامه سرقفلی را می توان به دو صورت عادی (به صورت دست نویس یا تایپ شده بین طرفین) یا رسمی (در دفاتر اسناد رسمی) تنظیم کرد. هر یک از این روش ها مزایا و معایب خاص خود را دارند:

صلح نامه رسمی:

• مزایا:
• قدرت اثبات بالا: سند رسمی، در مراجع قضایی و اداری از اعتبار کامل برخوردار بوده و نیاز به اثبات اصالت ندارد.
• ثبت در سامانه رسمی: اطلاعات قرارداد در سامانه ثبت اسناد کشور ثبت می شود که امنیت حقوقی بالایی را فراهم می آورد.
• نظارت دفترخانه: سردفتران اسناد رسمی به عنوان اشخاص مورد وثوق، بر رعایت تشریفات قانونی و اهلیت طرفین نظارت دارند.
• معایب:
• هزینه بر بودن: تنظیم سند رسمی شامل هزینه هایی مانند حق التحریر، مالیات و عوارض است.
• فرآیند زمان بر: نیاز به اخذ استعلامات و طی مراحل اداری در دفترخانه ممکن است زمان بر باشد.

صلح نامه عادی:

• مزایا:
• سادگی و سرعت: بدون نیاز به مراجعه به دفترخانه و در زمان کوتاه تر قابل تنظیم است.
• معایب:
• نیاز به اثبات در محاکم: در صورت بروز اختلاف، اصالت و صحت سند عادی باید در دادگاه اثبات شود.
• خطر جعل و انکار: آسیب پذیری بیشتری در برابر انکار یا ادعای جعل دارد.

توصیه حقوقی: توصیه اکید می شود که برای معاملات مهمی همچون انتقال سرقفلی، همواره از صلح نامه رسمی استفاده شود. اعتبار قانونی و امنیت بالای اسناد رسمی، ارزش صرف وقت و هزینه اضافی را دارد. صلح نامه عادی تنها در مواردی که ارزش مالی معامله بسیار ناچیز است یا طرفین به یکدیگر اعتماد کامل دارند و تمایلی به مراجعات اداری ندارند، ممکن است مورد استفاده قرار گیرد که در این صورت نیز توصیه می شود با حضور حداقل دو شاهد و امضای تمامی صفحات، از اعتبار آن محافظت شود.

مدارک لازم برای تنظیم صلح نامه سرقفلی

برای تنظیم صلح نامه سرقفلی، جمع آوری مدارک زیر از اهمیت بالایی برخوردار است:

برای مصالح و متصالح:

• شناسنامه و کارت ملی (اصل و کپی)
• وکالت نامه رسمی (در صورت اقدام توسط وکیل)
• گواهی حصر وراثت و مدارک شناسایی وراث (در صورت فوت مصالح یا متصالح)
• کد پستی و آدرس دقیق اقامتگاه
• گواهی امضاء (در صورت نیاز و برای اسناد عادی)

مدارک مربوط به ملک و سرقفلی:

• سند مالکیت ملک (اصل و کپی)
• اجاره نامه اولیه ملک (صلح نامه اولیه سرقفلی یا اجاره نامه کسب و پیشه)
• بنچاق (در صورت وجود و برای سوابق مالکیت)
• گواهی پایان کار و عدم خلاف از شهرداری (برای واحد تجاری)
• مفاصاحساب های مالیاتی (مالیات بر درآمد، مالیات بر مشاغل)
• مفاصاحساب عوارض شهرداری
• جواز کسب و پروانه فعالیت صنفی (مربوط به شغل قبلی و جدید در صورت تغییر شغل)
• تأییدیه کتبی و رسمی از مالک اصلی ملک مبنی بر رضایت به انتقال سرقفلی (در صورت عدم ذکر حق انتقال در اجاره نامه اولیه)
• در صورت نیاز، اقرارنامه مالک مبنی بر پذیرش حق سرقفلی برای مستأجر.

مراحل تنظیم صلح نامه رسمی در دفترخانه

تنظیم صلح نامه رسمی در دفاتر اسناد رسمی، فرآیندی مشخص و دارای مراحل قانونی است:

1. تشکیل پرونده: طرفین (مصالح و متصالح) با اصل مدارک شناسایی و مدارک مربوط به ملک و سرقفلی به دفترخانه مراجعه می کنند.
2. استعلامات لازم: دفترخانه موظف است استعلامات قانونی را از مراجع ذی ربط دریافت کند. این استعلامات شامل:
   • استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک: برای اطمینان از صحت سند مالکیت و عدم وجود موانع قانونی مانند توقیف یا رهن.
   • استعلام از اداره دارایی: برای اخذ مفاصاحساب مالیات بر نقل و انتقال سرقفلی.
   • استعلام از شهرداری: برای مفاصاحساب عوارض نوسازی و سایر عوارض مربوط به ملک.
3. تهیه پیش نویس: پس از وصول تمامی استعلامات و اطمینان از نبود موانع قانونی، پیش نویس صلح نامه توسط سردفتر تهیه می شود. در این مرحله، تمامی جزئیات مورد صلح، مبلغ، شرایط پرداخت و تعهدات طرفین به دقت درج می گردد.
4. مطالعه و امضاء: پیش نویس توسط طرفین مطالعه و در صورت تأیید، ذیل آن را امضاء می کنند. شهود نیز (در صورت لزوم) سند را امضاء می نمایند.
5. ثبت و صدور سند: پس از امضاء، سند در دفاتر رسمی ثبت شده و یک نسخه از آن به طرفین تحویل داده می شود.
6. محاسبه و پرداخت هزینه ها: هزینه های تنظیم سند رسمی شامل حق التحریر دفترخانه (بر اساس تعرفه مصوب)، مالیات نقل و انتقال سرقفلی (که معمولاً بر عهده مصالح است) و عوارض مربوطه، توسط طرفین یا بر اساس توافق آن ها پرداخت می شود.

نحوه نگارش صلح نامه عادی: راهنمای عملی برای هر بند

در صورتی که طرفین به هر دلیلی تصمیم به تنظیم صلح نامه عادی داشته باشند، رعایت نکات زیر در نگارش هر بند ضروری است تا از اعتبار نسبی آن کاسته نشود:

عنوان قرارداد: صلح نامه سرقفلی مغازه

عنوان باید به صورت صریح و گویا، ماهیت قرارداد را مشخص کند. به عنوان مثال: صلح نامه انتقال حقوق سرقفلی و کسب و پیشه مغازه شماره…

طرفین قرارداد:

مشخصات کامل و دقیق هویت مصالح (صلح کننده) و متصالح (صلح گیرنده) شامل نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، کد ملی، تاریخ تولد، محل صدور، شغل، تابعیت، آدرس دقیق اقامتگاه و کد پستی، و شماره تماس باید ذکر شود. تأکید بر اهلیت قانونی طرفین (عقل، رشد، بلوغ) و نداشتن منع قانونی برای انجام معامله (مانند ورشکستگی) حیاتی است. در صورت اقدام وکیل، مشخصات وکیل و شماره وکالت نامه رسمی نیز باید قید شود.

موضوع صلح:

باید به صورت بسیار دقیق و بدون ابهام، مورد صلح تعیین گردد. مثلاً: کلیه حقوق عینی، فرضی و متصوره سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت در تمامیت شش دانگ یک واحد صنفی/مغازه به مساحت … متر مربع، واقع در آدرس: …، دارای پلاک ثبتی … بخش …، مطابق با اجاره نامه شماره … مورخ … منعقد شده بین … (مالک) و … (مصالح)، با جمیع توابع و لواحق شرعیه و عرفیه آن. هرگونه جزئیات اضافی مانند شماره صنفی، نوع شغل، وضعیت آب، برق، گاز و تلفن نیز می تواند در این بخش ذکر شود.

مبلغ صلح (عوض):

مبلغ صلح باید به صورت دقیق هم به عدد و هم به حروف (برای جلوگیری از هرگونه سوءتفاهم) نوشته شود. نحوه پرداخت (نقدی، چک، اقساط)، تاریخ های پرداخت و شماره چک ها (در صورت پرداخت با چک) باید به تفصیل ذکر گردد. همچنین، شروط تسلیم و تحویل مورد صلح و هرگونه جریمه دیرکرد در پرداخت مبلغ نیز باید تصریح شود.

تعهدات و شروط ضمن عقد:

• تعهد مصالح: مصالح متعهد به تسلیم مورد صلح و تخلیه کامل ملک در تاریخ مشخص شده است. همچنین، تضمین می کند که هیچ حق و ادعایی از سوی خود یا اشخاص ثالث بر مورد صلح وجود ندارد و در صورت کشف هرگونه فساد در معامله، مسئولیت جبران خسارت بر عهده اوست.
• تعهد متصالح: متصالح متعهد به رعایت قوانین صنفی، اخذ مجوزهای لازم برای فعالیت و پرداخت به موقع اجاره بها و سایر هزینه های مربوط به ملک پس از تاریخ صلح است.
• پرداخت عوارض و مالیات: مشخص شود که پرداخت عوارض، مالیات، قبوض آب، برق، گاز و تلفن تا چه تاریخی بر عهده مصالح و از چه تاریخی بر عهده متصالح است.
• شروط مربوط به عدم فسخ: اغلب در صلح نامه ها، اسقاط کافه خیارات خصوصاً خیار غبن ولو فاحش از طرفین به عمل می آید تا امکان فسخ قرارداد به دلایل معمول قانونی از بین برود و قرارداد محکم تر شود.
• بند جبران خسارت: بندی برای جبران خسارت در صورت کشف هرگونه فساد یا عدم ایفای تعهدات توسط هر یک از طرفین.
• تعهد به اخذ رضایت نامه کتبی از مالک اصلی: اگر رضایت مالک قبلاً اخذ نشده است، این تعهد باید به صراحت در قرارداد ذکر شود که مصالح یا متصالح مسئول اخذ آن هستند و تبعات عدم اخذ رضایت نیز مشخص گردد.

آثار صلح:

بند نهایی قرارداد باید روشن سازد که با وقوع این صلح، متصالح قائم مقام قانونی مصالح در مورد صلح شده (حق سرقفلی/کسب و پیشه) می شود و مصالح هیچ حق و ادعایی نسبت به آن نخواهد داشت.

محل، تاریخ و امضای طرفین و شهود:

محل دقیق تنظیم قرارداد (شهر)، تاریخ تنظیم (روز، ماه، سال به حروف و عدد) و امضای هر دو طرف (مصالح و متصالح) الزامی است. حضور و امضای حداقل دو شاهد عاقل و بالغ نیز برای اعتبار بخشیدن بیشتر به سند عادی، قویاً توصیه می شود. مشخصات کامل شهود (نام، نام خانوادگی، کد ملی، آدرس) نیز باید درج گردد.

نکات حقوقی کلیدی و بایدها و نبایدهای صلح سرقفلی

برای انجام یک معامله مطمئن و قانونی، رعایت نکات حقوقی زیر در صلح سرقفلی ضروری است.

تضمین کشف فساد: مسئولیت مصالح

در معاملات حقوقی، به ویژه در مورد انتقال حقوق مالی مانند سرقفلی، تعهد تضمین کشف فساد از اهمیت بالایی برخوردار است. مصالح (انتقال دهنده) در صلح نامه سرقفلی، معمولاً متعهد می شود که مورد صلح (حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه) عاری از هرگونه عیب، ادعا، رهن، یا توقیف بوده و از نظر قانونی تماماً متعلق به اوست و حق انتقال آن را دارد. در صورت اثبات خلاف این موضوع (کشف فساد)، مصالح مسئول جبران تمامی خسارات وارده به متصالح خواهد بود.

این تضمین می تواند شامل تضمین صحت سند، تضمین عدم وجود بدهی های مرتبط با سرقفلی یا ملک، و تضمین عدم وجود مدعی ثالث باشد. مدت زمان این تضمین نیز می تواند در قرارداد مشخص شود (مثلاً تا ۱۰ سال شمسی). این بند به متصالح اطمینان می دهد که در صورت بروز هرگونه مشکل حقوقی در آینده که ریشه در گذشته و قبل از انتقال حق داشته باشد، مصالح مسئولیت کامل را بر عهده خواهد گرفت.

صلح عمری سرقفلی: یک مفهوم خاص

صلح عمری سرقفلی نوعی خاص از عقد صلح است که در آن، انتقال حق سرقفلی به صورت قطعی صورت نمی گیرد، بلکه برای مدت معینی (معمولاً طول عمر مصالح یا متصالح) یا تا زمان وقوع یک واقعه مشخص، منافع و حق انتفاع از سرقفلی برای شخص دیگری (معمولاً مصالح) محفوظ می ماند. به عبارت دیگر، متصالح مالک حق سرقفلی می شود اما تا پایان عمر مصالح (یا شرط دیگر)، حق تصرف و استفاده از منافع آن را ندارد و این حق برای مصالح یا شخص ثالث دیگری باقی می ماند.

تعریف و موارد کاربرد: در صلح عمری، مصالح حق سرقفلی را به متصالح منتقل می کند اما شرط می کند که خودش یا شخص ثالثی تا پایان عمر از منافع آن بهره مند شود. این نوع صلح بیشتر در مواردی کاربرد دارد که فردی قصد دارد در دوران حیات خود از منافع ملک تجاری (که حق سرقفلی آن را دارد) استفاده کند اما مایل است پس از فوت، بدون نیاز به انحصار وراثت و تشریفات قانونی، این حق به شخص خاصی (مثلاً فرزندش) منتقل شود.

اثرات حقوقی صلح عمری سرقفلی و تفاوت آن با صلح قطعی: تفاوت اصلی در این است که در صلح قطعی، تمامی حقوق و منافع فوراً به متصالح منتقل می شود و مصالح هیچ حقی در آن ندارد، اما در صلح عمری، مالکیت به متصالح منتقل می شود ولی حق انتفاع تا زمان فوت مصالح (یا شرط تعیین شده) برای او باقی می ماند. پس از فوت مصالح، حق انتفاع نیز به متصالح منتقل شده و او می تواند به طور کامل از سرقفلی بهره مند شود. این نوع صلح می تواند راهکاری برای برنامه ریزی ماترک و جلوگیری از اختلافات ارثی باشد.

تغییر شغل و تبعات آن بر حق سرقفلی/حق کسب و پیشه

تغییر شغل در ملک تجاری که دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه است، موضوعی حساس و دارای تبعات حقوقی مهم است. در بسیاری از قراردادهای اجاره و صلح سرقفلی، نوع شغل و فعالیت صنفی مستأجر به صراحت ذکر شده و هرگونه تغییر آن منوط به کسب اجازه کتبی از مالک اصلی است.

• اهمیت کسب اجازه از مالک برای تغییر شغل: در صورتی که در اجاره نامه یا صلح نامه اولیه، حق تغییر شغل به مستأجر (مصالح فعلی) داده نشده باشد یا این حق به صورت مطلق نباشد، تغییر شغل توسط متصالح بدون اخذ رضایت کتبی مالک می تواند منجر به سقوط حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه شود. مالک در چنین حالتی می تواند تقاضای تخلیه ملک را نماید و حتی از پرداخت سرقفلی یا حق کسب و پیشه به مستأجر خودداری کند.
• پیامدهای حقوقی: لازم است متصالح قبل از انتقال سرقفلی و شروع فعالیت، از محدودیت های موجود برای تغییر شغل آگاهی یابد و در صورت لزوم، رضایت کتبی مالک را برای شغل جدید اخذ کند. این رضایت باید به صراحت و با ذکر نوع شغل جدید باشد. در غیر این صورت، متصالح با خطر از دست دادن حق سرقفلی و ضررهای مالی مواجه خواهد شد.

موارد فسخ و ابطال صلح نامه سرقفلی

همانند سایر قراردادها، صلح نامه سرقفلی نیز ممکن است در شرایطی خاص، قابل فسخ یا ابطال باشد:

• خیارات قانونی: بر اساس قانون مدنی، برخی خیارات (اختیار بر هم زدن معامله) می توانند به طرفین حق فسخ قرارداد را بدهند:
  • خیار غبن: اگر یکی از طرفین در معامله به نحو فاحش مغبون شده باشد (یعنی تفاوت قیمت مورد معامله با قیمت واقعی آن به میزانی باشد که عرفاً قابل اغماض نباشد).
  • خیار تدلیس: اگر یکی از طرفین با انجام عملیات فریبنده، طرف دیگر را به انجام معامله واداشته باشد.
  • خیار عیب: اگر مورد صلح (مثلاً خود حق سرقفلی) دارای عیبی باشد که در زمان معامله آشکار نبوده و از ارزش آن کاسته باشد.
• شروط فسخ ضمن عقد: طرفین می توانند در خود صلح نامه، شروطی را برای فسخ قرارداد پیش بینی کنند (مثلاً در صورت عدم پرداخت به موقع اقساط توسط متصالح).
• ابطال قرارداد به دلیل عدم رعایت شرایط اساسی صحت معامله: اگر یکی از شرایط اساسی صحت معامله (مانند قصد و رضا، اهلیت طرفین، مشروعیت جهت معامله، معین بودن مورد معامله) رعایت نشده باشد، قرارداد از اساس باطل است و هیچ اثر حقوقی ندارد. به عنوان مثال، اگر مصالح در زمان معامله اهلیت قانونی نداشته باشد یا رضایت مالک اصلی برای انتقال سرقفلی وجود نداشته باشد، قرارداد باطل خواهد بود.

تأکید بر اخذ کد رهگیری

در معاملات مربوط به املاک، اخذ کد رهگیری از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، امری حیاتی و قانونی است. گرچه صلح نامه سرقفلی ممکن است مستقیماً مربوط به خود ملک نباشد، اما به دلیل ارتباط نزدیک آن با حق انتفاع از ملک، اخذ کد رهگیری برای قراردادهای عادی انتقال سرقفلی، امنیت معامله را به طور قابل توجهی افزایش می دهد.

• افزایش شفافیت: کد رهگیری، معامله را در یک سامانه سراسری ثبت کرده و امکان استعلام آن توسط اشخاص ذینفع را فراهم می آورد.
• جلوگیری از معاملات معارض: با ثبت معامله و اخذ کد رهگیری، احتمال انجام معاملات مکرر و معارض بر روی یک سرقفلی کاهش می یابد.
• ارائه سند معتبرتر: در صورت بروز اختلاف، وجود کد رهگیری به صلح نامه عادی قدرت اثباتی بیشتری می بخشد.

بنابراین، قویاً توصیه می شود که حتی در تنظیم صلح نامه های عادی، طرفین با مراجعه به دفاتر مشاور املاک دارای مجوز، اقدام به اخذ کد رهگیری نمایند.

بررسی تفاوت صلح سرقفلی با اجاره دادن سرقفلی

مفاهیم صلح سرقفلی و اجاره دادن سرقفلی اغلب با یکدیگر اشتباه گرفته می شوند، اما دارای تفاوت های حقوقی بنیادین هستند:

• صلح سرقفلی (انتقال قطعی): در صلح سرقفلی، مصالح به طور کامل و قطعی حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه خود را به متصالح واگذار می کند. در این حالت، مصالح دیگر هیچ حقی نسبت به سرقفلی منتقل شده ندارد و متصالح به عنوان صاحب جدید این حق، قائم مقام قانونی او می شود. این انتقال می تواند دائمی یا عمری باشد (مانند صلح عمری که قبلاً توضیح داده شد).
• اجاره دادن سرقفلی (انتقال موقت منافع): در این حالت، صاحب سرقفلی (نه مالک اصلی ملک) حق انتفاع و استفاده از منافع سرقفلی را برای مدت معینی به شخص دیگری (مستأجر فرعی) اجاره می دهد. مالکیت حق سرقفلی همچنان در اختیار موجر (که خود صاحب سرقفلی است) باقی می ماند و مستأجر فرعی فقط حق استفاده از آن را برای مدت محدود دارد. پس از پایان مدت اجاره، حق انتفاع به صاحب اصلی سرقفلی باز می گردد.

تفاوت اصلی: تفاوت کلیدی در این است که صلح سرقفلی به معنای انتقال مالکیت حق است، در حالی که اجاره دادن سرقفلی به معنای انتقال موقت منافع و حق استفاده از آن است. در صلح، مصالح از صحنه خارج می شود، اما در اجاره، موجر سرقفلی (مالک حق سرقفلی) همچنان وجود دارد و قرارداد اجاره فرعی را مدیریت می کند.

مالیات بر انتقال سرقفلی

انتقال حق سرقفلی، مانند سایر نقل و انتقالات حقوق مالی، مشمول مالیات است. بر اساس قوانین مالیاتی ایران، مالیات بر نقل و انتقال حق واگذاری محل (که شامل سرقفلی و حق کسب و پیشه می شود)، معمولاً بر عهده انتقال دهنده (مصالح) است. میزان این مالیات توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین می شود و معمولاً درصدی از ارزش معاملاتی حق سرقفلی است.

• نحوه محاسبه: این مالیات معمولاً بر اساس ارزش معاملاتی که توسط کارشناسان مالیاتی یا بر اساس ارزش های منطقه ای تعیین می شود، محاسبه می گردد.
• مسئولیت پرداخت: مسئولیت پرداخت مالیات بر عهده مصالح است و دفترخانه های اسناد رسمی پیش از تنظیم سند رسمی انتقال، ملزم به اخذ مفاصاحساب مالیاتی از سازمان امور مالیاتی هستند. بدون پرداخت این مالیات، امکان ثبت رسمی انتقال سرقفلی وجود ندارد.

آگاهی از این نکته برای هر دو طرف، به ویژه مصالح، ضروری است تا از بروز مشکلات قانونی و تأخیر در روند انتقال جلوگیری شود.

نمونه صلح نامه سرقفلی مغازه

در این بخش، یک نمونه استاندارد از صلح نامه سرقفلی مغازه ارائه می شود. توجه داشته باشید که این نمونه صرفاً یک الگوی کلی است و باید با توجه به شرایط خاص هر معامله و مشاوره با وکیل متخصص، تکمیل و تنظیم گردد.

بسمه تعالی

صلح نامه حق سرقفلی و کسب و پیشه مغازه

مقدمه:
این قرارداد صلح، به منظور انتقال کلیه حقوق عینی و فرضی سرقفلی و کسب و پیشه یک واحد صنفی/مغازه، با رعایت کلیه قوانین و مقررات جاری کشور و شرایط مندرج در این سند، بین طرفین امضا می شود.

ماده ۱: مشخصات مصالح (صلح کننده)
۱.۱. نام و نام خانوادگی: ....................................... نام پدر: .......................................
۱.۲. شماره شناسنامه: ....................................... کد ملی: .......................................
۱.۳. تاریخ تولد: ....................................... محل صدور: .......................................
۱.۴. شغل: ....................................... تابعیت: .......................................
۱.۵. آدرس دقیق اقامتگاه: ....................................................................................
۱.۶. کد پستی: ....................................... شماره تلفن: .......................................
(در صورت وکالت، مشخصات وکیل و شماره وکالت نامه رسمی نیز ذکر گردد.)

ماده ۲: مشخصات متصالح (صلح گیرنده)
۲.۱. نام و نام خانوادگی: ....................................... نام پدر: .......................................
۲.۲. شماره شناسنامه: ....................................... کد ملی: .......................................
۲.۳. تاریخ تولد: ....................................... محل صدور: .......................................
۲.۴. شغل: ....................................... تابعیت: .......................................
۲.۵. آدرس دقیق اقامتگاه: ....................................................................................
۲.۶. کد پستی: ....................................... شماره تلفن: .......................................
(در صورت وکالت، مشخصات وکیل و شماره وکالت نامه رسمی نیز ذکر گردد.)

ماده ۳: مورد صلح
۳.۱. موضوع صلح عبارت است از: کلیه حقوق عینی، فرضی و متصوره سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت در تمامیت شش دانگ یک واحد صنفی/مغازه واقع در:
آدرس دقیق: ....................................................................................
پلاک ثبتی: ....................................... بخش: .......................................
مساحت تقریبی: ....................................... متر مربع.
مشخصات اجاره نامه اولیه/سند انتقال سرقفلی قبلی (مبنای حق مصالح): اجاره نامه شماره ............ مورخ ............ تنظیمی در دفترخانه شماره ............ / قرارداد عادی مورخ ............ بین آقای/خانم ............ (مالک) و آقای/خانم ............ (مصالح).
حدود و مشخصات: (شمالاً به ....، جنوباً به ....، شرقاً به ....، غرباً به ....)
۳.۲. کلیه توابع شرعیه و عرفیه و لوازم و منصوبات موجود در محل کسب و پیشه که در زمان تحویل مورد صلح به متصالح می باشند، جزء مورد صلح محسوب می شوند.
۳.۳. مصالح اقرار می نماید که مالک و متصرف قانونی حقوق سرقفلی و کسب و پیشه مورد صلح بوده و هیچگونه مانع قانونی برای انتقال آن وجود ندارد.

ماده ۴: مبلغ صلح (عوض) و نحوه پرداخت
۴.۱. مبلغ کل صلح (عوض) معادل ....................................... (به حروف: .......................................) ریال تعیین می گردد.
۴.۲. نحوه پرداخت:
الف) مبلغ ....................................... (به حروف: .......................................) ریال به صورت نقدی در زمان امضای این صلح نامه، توسط متصالح به مصالح پرداخت گردید و مصالح اقرار به دریافت آن می نماید.
ب) مابقی مبلغ صلح معادل ....................................... (به حروف: .......................................) ریال در تاریخ ....................................... با ارائه فقره/فقرات چک به شماره ....................................... بانک ....................................... شعبه ....................................... به مصالح پرداخت خواهد شد.
ج) در صورت هرگونه تأخیر در پرداخت اقساط یا چک ها توسط متصالح، مبلغی معادل ............ درصد از مبلغ سررسید نشده به عنوان جریمه تأخیر، روزانه/ماهانه بر مبلغ اصلی افزوده خواهد شد.

ماده ۵: مدت قرارداد (در صورت صلح عمری یا مشروط)
(در صورتی که صلح به صورت عمری است، در این بخش شرایط آن قید می شود. مثلاً: حق انتفاع از مورد صلح تا پایان عمر مصالح، برای مصالح محفوظ می ماند و پس از فوت مصالح، حق انتفاع نیز به متصالح منتقل خواهد شد.)
(در صورت صلح قطعی، این ماده می تواند حذف شود یا جمله این قرارداد صلح به صورت قطعی و دائمی می باشد درج گردد.)

ماده ۶: تعهدات مصالح
۶.۱. مصالح متعهد می گردد مورد صلح را در تاریخ ....................................... به صورت کامل و بلامانع، همراه با کلیه منصوبات و تجهیزات مربوطه، به متصالح تحویل دهد.
۶.۲. مصالح متعهد می گردد تا تاریخ تحویل، کلیه بدهی های مربوط به قبوض آب، برق، گاز، تلفن، عوارض شهرداری، مالیات های صنفی و سایر هزینه های جاری مربوط به ملک را تسویه نماید.
۶.۳. مصالح اقرار می نماید که هیچگونه منع قانونی برای انتقال حق سرقفلی/کسب و پیشه مورد صلح نداشته و در صورت کشف هرگونه فساد در مورد صلح (مانند رهن، توقیف، ادعای ثالث یا عدم رضایت مالک)، کلیه مسئولیت ها و خسارات وارده بر عهده وی خواهد بود و ضامن کشف فساد برای مدت ۱۰ سال شمسی از تاریخ این صلح نامه می باشد.
۶.۴. مصالح متعهد می گردد نسبت به اخذ رضایت کتبی و رسمی از مالک اصلی ملک (آقای/خانم .............................) جهت انتقال سرقفلی و اجازه تغییر شغل به (نوع شغل جدید) در اسرع وقت اقدام نماید.

ماده ۷: تعهدات متصالح
۷.۱. متصالح متعهد می گردد کلیه قوانین و مقررات صنفی و اداری مربوط به کسب و کار را رعایت نموده و نسبت به اخذ مجوزهای لازم برای فعالیت خود اقدام نماید.
۷.۲. متصالح متعهد می گردد از تاریخ تحویل مورد صلح، کلیه هزینه های جاری (آب، برق، گاز، تلفن، عوارض، اجاره بهای مالک اصلی و ...) را به موقع پرداخت نماید.
۷.۳. متصالح متعهد به پرداخت مبالغ صلح در مواعد مقرر مطابق ماده ۴ می باشد.

ماده ۸: اقرار و اسقاط کافه خیارات
۸.۱. متصالح اقرار به تصرف مورد صلح و رویت آن و آگاهی کامل از تمامی جوانب آن می نماید.
۸.۲. طرفین (مصالح و متصالح) با امضای این سند، کافه خیارات قانونی، خصوصاً خیار غبن ولو فاحش، تدلیس و عیب را از خود ساقط نمودند و حق هرگونه ادعا و اعتراض بعدی را در این خصوص از خود سلب و ساقط می نمایند.

ماده ۹: تضمین کشف فساد
مصالح ضمن العقد و با اسقاط کافه خیارات، متعهد و ملتزم گردید که در صورت کشف هرگونه فساد یا بطلان در این صلح نامه یا ادعای هر شخص ثالثی نسبت به حقوق مورد صلح، مسئولیت کامل پاسخگویی و جبران خسارات وارده به متصالح را بر عهده گیرد. این تضمین به مدت ۱۰ (ده) سال شمسی از تاریخ امضای این سند پابرجا خواهد بود.

ماده ۱۰: نسخ قرارداد
این قرارداد در .......................... ماده و .......................... نسخه متحدالمتن و دارای اعتبار واحد تنظیم و در تاریخ .......................... به امضای طرفین و شهود رسید. هر نسخه نزد یکی از طرفین و شهود نگهداری می شود.

امضاء مصالح: .......................................
امضاء متصالح: .......................................

شهود:
۱. نام و نام خانوادگی: ....................................... کد ملی: ....................................... امضاء: .......................................
۲. نام و نام خانوادگی: ....................................... کد ملی: ....................................... امضاء: .......................................

شرح تفصیلی هر بند از نمونه قرارداد:

• مقدمه قرارداد: هدف از این بخش، بیان کلیت و چارچوب قرارداد است. این بخش باید مشخص کند که ماهیت قرارداد، صلح بر روی حق سرقفلی یا کسب و پیشه است.
• مشخصات مصالح (صلح کننده) و متصالح (صلح گیرنده): این بند شامل تمامی اطلاعات هویتی و تماسی طرفین است. اهمیت آن در احراز هویت دقیق طرفین و اطمینان از اهلیت قانونی آنها برای انجام معامله است. هرگونه نقص یا اشتباه در این بخش می تواند منجر به ابطال قرارداد شود.
• مورد صلح: دقیق ترین و حساس ترین بخش قرارداد است. باید به وضوح مشخص شود که چه چیزی (سرقفلی یا حق کسب و پیشه) و در کدام ملک (با جزئیات دقیق آدرس، پلاک ثبتی، متراژ) در حال انتقال است. ذکر اجاره نامه اولیه یا سندی که حق سرقفلی مصالح بر اساس آن شکل گرفته، ضروری است تا زنجیره حقوقی انتقال مشخص شود.
• مبلغ صلح (عوض) و نحوه پرداخت: مبلغ مورد توافق و چگونگی پرداخت آن (نقدی، چک، حواله) باید به تفصیل بیان شود. تعیین تاریخ های پرداخت، شماره چک ها و تعهدات مربوط به دیرکرد، از بروز اختلافات مالی جلوگیری می کند.
• مدت قرارداد: این بند تنها در صورتی کاربرد دارد که صلح به صورت عمری یا مشروط به زمان خاصی باشد. در صلح های قطعی، معمولاً این بند حذف می شود یا به دایمی بودن صلح اشاره می کند.
• تعهدات مصالح: شامل تمامی وظایفی است که مصالح پس از امضای قرارداد باید انجام دهد، از جمله تحویل مورد صلح در زمان مقرر، تسویه بدهی های قبلی و تضمین صحت انتقال.
• تعهدات متصالح: وظایف متصالح را پس از دریافت سرقفلی مشخص می کند، از جمله رعایت قوانین، پرداخت هزینه های جاری و پرداخت به موقع مبالغ.
• اقرار و اسقاط کافه خیارات: این بند نشان دهنده توافق طرفین بر صحت معامله و رضایت آنها به انصراف از حقوق قانونی فسخ قرارداد است تا معامله محکم تر شود.
• تضمین کشف فساد: این بند مسئولیت مصالح را در صورت بروز هرگونه مشکل حقوقی یا ادعای ثالث پس از انتقال سرقفلی، مشخص می کند و متصالح را در برابر خطرات احتمالی حفظ می نماید.
• نسخ قرارداد: تعداد نسخه های قرارداد و اعتبار یکسان آنها را مشخص می کند.

دانلود فایل Word و PDF نمونه صلح نامه سرقفلی

برای سهولت شما در تنظیم صلح نامه سرقفلی، نمونه قرارداد فوق به صورت فایل Word قابل ویرایش و فایل PDF غیرقابل ویرایش آماده شده است. می توانید با دانلود این فایل ها، آن ها را مطابق با نیازهای خود تکمیل و استفاده نمایید. توصیه می شود پس از ویرایش فایل Word، مجدداً با یک متخصص حقوقی مشورت کنید.

لینک دانلود فایل Word نمونه صلح نامه سرقفلی [اینجا لینک دانلود قرار می گیرد]

لینک دانلود فایل PDF نمونه صلح نامه سرقفلی [اینجا لینک دانلود قرار می گیرد]

سوالات متداول

آیا صلح نامه سرقفلی قابل فسخ است؟

بله، صلح نامه سرقفلی در برخی موارد قانونی قابل فسخ است. این موارد شامل وجود خیارات قانونی مانند خیار غبن (ضرر فاحش)، خیار تدلیس (فریبکاری)، یا خیار عیب (وجود عیب در مورد صلح) می شود. همچنین، اگر طرفین در متن قرارداد شروطی برای فسخ پیش بینی کرده باشند، با تحقق آن شروط نیز می توان قرارداد را فسخ کرد. با این حال، در بسیاری از صلح نامه ها، طرفین تمامی خیارات از جمله خیار غبن ولو فاحش را از خود ساقط می کنند تا قرارداد محکم تر شود.

مدارک لازم برای تنظیم صلح نامه سرقفلی چیست؟

مدارک لازم برای مصالح و متصالح شامل شناسنامه و کارت ملی (اصل و کپی) و در صورت لزوم وکالت نامه است. مدارک مربوط به ملک شامل سند مالکیت، اجاره نامه اولیه، گواهی پایان کار، مفاصاحساب های شهرداری و مالیاتی و جواز کسب است. همچنین، رضایت کتبی و رسمی مالک اصلی ملک برای انتقال سرقفلی ضروری است.

چه تفاوتی بین صلح سرقفلی و اجاره سرقفلی وجود دارد؟

در صلح سرقفلی، مالکیت حق سرقفلی به صورت قطعی (دائم یا عمری) از مصالح به متصالح منتقل می شود و مصالح دیگر هیچ حقی بر آن ندارد. اما در اجاره سرقفلی، فقط حق انتفاع و استفاده از منافع سرقفلی برای مدت معینی به مستأجر فرعی واگذار می شود و مالکیت حق سرقفلی همچنان در اختیار موجر (صاحب اصلی سرقفلی) باقی می ماند.

آیا می توان سرقفلی را بدون اجازه مالک منتقل کرد؟

خیر، انتقال حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه بدون اذن کتبی و صریح مالک اصلی ملک، صحیح نیست و دارای تبعات حقوقی جدی است. این عمل می تواند منجر به سقوط حق سرقفلی برای مستأجر (انتقال دهنده) و حتی حق فسخ قرارداد اجاره برای مالک شود. رضایت مالک یک شرط اساسی برای صحت و اعتبار انتقال سرقفلی است.

هزینه انتقال سرقفلی چقدر است و چه کسی پرداخت می کند؟

هزینه انتقال سرقفلی شامل حق التحریر دفترخانه، مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل و عوارض مربوطه است. مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی) طبق قانون بر عهده انتقال دهنده (مصالح) است. حق التحریر و سایر عوارض ممکن است طبق عرف یا توافق طرفین تقسیم شود، اما معمولاً مالیات بر عهده فروشنده حق سرقفلی است.

تفاوت حق کسب و پیشه با سرقفلی چیست؟

سرقفلی، مبلغی است که در آغاز اجاره به مالک پرداخت می شود و حق تقدم در اجاره یا انتقال را به مستأجر می دهد و در قانون سال ۱۳۷۶ مطرح شده است. حق کسب و پیشه، حقی است که مستأجر به دلیل فعالیت و ایجاد شهرت در طول زمان به دست می آورد و در قانون سال ۱۳۵۶ تعریف شده است. سرقفلی به موقعیت ملک و قرارداد اولیه وابسته است، در حالی که حق کسب و پیشه به فعالیت و شهرت مستأجر بستگی دارد.

آیا برای تنظیم صلح نامه سرقفلی نیاز به وکیل است؟

با توجه به پیچیدگی های حقوقی و ماهیت تخصصی صلح نامه سرقفلی، قویاً توصیه می شود که برای تنظیم یا بررسی این نوع قرارداد، از مشاوره و خدمات یک وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در امور املاک و قراردادها استفاده شود. وکیل می تواند تمامی جزئیات و شروط را به دقت بررسی کرده و از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری نماید.

اگر مصالح (فروشنده سرقفلی) در مورد صلح نامه به تعهدات خود عمل نکند، چه باید کرد؟

در صورتی که مصالح به تعهدات مندرج در صلح نامه عمل نکند (مانند عدم تحویل مورد صلح، وجود بدهی های قبلی، یا عدم اخذ رضایت مالک)، متصالح می تواند از طریق مراجع قضایی اقدام به مطالبه حقوق خود نماید. این اقدامات می تواند شامل الزام مصالح به ایفای تعهد، مطالبه خسارت ناشی از عدم انجام تعهد، یا حتی فسخ قرارداد در صورت وجود شروط فسخ یا خیارات قانونی باشد. لازم است در چنین شرایطی، متصالح با ارائه اسناد و مدارک مربوطه به یک وکیل متخصص مراجعه کند.

نتیجه گیری

صلح نامه سرقفلی مغازه، سندی حقوقی با اهمیت فراوان است که تنظیم دقیق و آگاهانه آن می تواند ضامن امنیت مالی و حقوقی طرفین معامله باشد. همانطور که بیان شد، درک تفاوت های بنیادین سرقفلی و حق کسب و پیشه، اهمیت رضایت مالک اصلی، انتخاب بین صلح نامه عادی و رسمی، و رعایت تمامی جزئیات در نگارش بندهای قرارداد، از نکات کلیدی و حیاتی به شمار می رود. بی توجهی به هر یک از این موارد می تواند به بروز اختلافات حقوقی پیچیده و هزینه بر منجر شود.

تأکید بر این نکته ضروری است که با وجود ارائه یک نمونه قرارداد جامع و تشریح بند به بند آن در این مقاله، هر معامله دارای ویژگی های خاص خود است و ممکن است نیاز به شروط و تعهدات منحصر به فردی داشته باشد. بنابراین، برای اطمینان کامل از صحت و اعتبار حقوقی صلح نامه سرقفلی، توصیه اکید می شود که پیش از هرگونه اقدام، با وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در امور املاک و قراردادها مشورت نمایید. این گام احتیاطی، سرمایه گذاری برای آینده ای بدون دغدغه های حقوقی خواهد بود.

شما می توانید هم اکنون نمونه قرارداد ارائه شده را دانلود کرده و با مطالعه دقیق آن، گام های اولیه را بردارید. اما فراموش نکنید که مشاوره حقوقی تخصصی، مکمل این راهنما خواهد بود تا معامله ای مطمئن و مطابق با تمامی الزامات قانونی انجام دهید.