مراحل حکم تخلیه مستاجر

مراحل حکم تخلیه مستاجر شامل فرآیند قانونی است که مالکان برای بازپس گیری ملک خود از مستاجری که به تعهدات قراردادی عمل نکرده یا مدت اجاره اش به پایان رسیده، طی می کنند. این فرآیند بسته به نوع قرارداد اجاره و دلایل درخواست تخلیه، می تواند به صورت دستور تخلیه فوری از شورای حل اختلاف یا حکم تخلیه از دادگاه صلح (یا دادگاه عمومی حقوقی) دنبال شود که هر یک رویه ها و زمان بندی های متفاوتی دارند.

مدیریت روابط میان موجر و مستاجر، به خصوص در زمان بروز اختلافات، نیازمند آگاهی دقیق از قوانین و رویه های حقوقی است. در بسیاری از موارد، مالکان با چالش هایی مواجه می شوند که مستلزم اقدامات قانونی برای تخلیه ملک است. این امر نه تنها برای حفظ حقوق مالکانه ضروری است، بلکه به برقراری نظم در روابط قراردادی نیز کمک می کند. عدم آگاهی از این فرآیندها می تواند به طولانی شدن بی مورد اختلافات، تحمیل هزینه های اضافی و حتی بروز تبعات قانونی برای طرفین منجر شود. پیچیدگی های مرتبط با انواع قراردادها، تفاوت در قوانین حاکم و صلاحیت مراجع قضایی، لزوم یک راهنمای جامع و به روز را بیش از پیش نمایان می سازد. از این رو، درک صحیح از مفاهیم کلیدی، شرایط قانونی، مدارک مورد نیاز و مراحل گام به گام برای درخواست و اجرای حکم تخلیه مستاجر، برای هر مالکی حیاتی است.

مفاهیم کلیدی در تخلیه ملک

پیش از ورود به جزئیات مراحل حکم تخلیه مستاجر، لازم است با تعاریف و مفاهیم بنیادین مرتبط با این حوزه آشنا شویم تا درک بهتری از تفاوت ها و کاربردهای هر یک حاصل گردد. اصطلاحاتی چون حکم تخلیه و دستور تخلیه اگرچه هر دو به منظور پایان دادن به تصرف مستاجر در ملک صادر می شوند، اما از نظر ماهیت حقوقی، مرجع صدور، سرعت اجرا و قابلیت اعتراض، تفاوت های اساسی دارند.

حکم تخلیه چیست و چه تفاوتی با دستور تخلیه دارد؟

در نظام حقوقی ایران، دو شیوه اصلی برای پایان دادن به تصرف مستاجر و بازپس گیری ملک توسط موجر وجود دارد: حکم تخلیه و دستور تخلیه. آگاهی از تفاوت این دو، برای انتخاب مسیر قانونی صحیح و تسریع در فرآیند، حیاتی است.

• حکم تخلیه: این اصطلاح زمانی به کار می رود که موضوع تخلیه ملک نیازمند رسیدگی قضایی و اثبات ادعا از سوی موجر باشد. در این موارد، دعوای حقوقی در دادگاه صلح یا دادگاه عمومی حقوقی مطرح می شود و پس از طی مراحل دادرسی، شامل تشکیل جلسات، بررسی مدارک و دفاعیات طرفین، رای نهایی صادر می گردد. حکم تخلیه دارای قابلیت اعتراض، تجدیدنظرخواهی و حتی فرجام خواهی است و اجرای آن پس از قطعیت یافتن، مستلزم صدور اجرائیه است. این فرآیند معمولاً زمان برتر است.
• دستور تخلیه فوری: دستور تخلیه حالتی است که قانون، با توجه به وجود شرایط خاص و شفاف، امکان تخلیه ملک را بدون نیاز به رسیدگی قضایی طولانی و تشکیل جلسات متعدد فراهم می آورد. این شیوه عموماً برای قراردادهای اجاره ای کاربرد دارد که مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 تنظیم شده اند و مدت اجاره منقضی شده باشد و قرارداد دارای دو شاهد باشد (در مورد اسناد عادی). مرجع صالح برای صدور دستور تخلیه، شورای حل اختلاف است. دستور تخلیه قابلیت اعتراض ندارد و سرعت اجرای آن بالاست.

تفاوت های اصلی حکم و دستور تخلیه را می توان در جدول زیر مشاهده کرد:

ویژگی	حکم تخلیه	دستور تخلیه فوری
مرجع رسیدگی	دادگاه صلح / دادگاه عمومی حقوقی	شورای حل اختلاف
فوریت	کمتر (نیاز به دادرسی و صدور حکم)	بسیار زیاد (بدون نیاز به دادرسی ماهوی)
قابلیت اعتراض	دارد (تجدیدنظرخواهی، فرجام خواهی)	ندارد
موارد صدور	نقض گسترده تعهدات مستاجر (عدم پرداخت، تعدی و تفریط، تغییر کاربری و…)، قراردادهای مشمول قانون 1356	انقضای مدت اجاره (در قراردادهای بعد از 1376 با شرایط خاص)
مدت زمان اجرا	طولانی تر (پس از قطعیت حکم و صدور اجراییه)	سریع تر (ظرف یک هفته پس از تقاضا در برخی موارد)

موارد کلی که منجر به درخواست تخلیه می شود

دلایل متعددی می تواند موجر را به سمت درخواست تخلیه ملک سوق دهد. این دلایل بسته به مفاد قرارداد اجاره، نوع ملک (مسکونی یا تجاری) و قانون حاکم بر آن، متفاوت خواهند بود. مهم ترین موارد کلی که منجر به درخواست تخلیه می شود عبارتند از:

• انقضای مدت اجاره: زمانی که قرارداد اجاره به پایان رسیده و مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست. این شایع ترین دلیل درخواست تخلیه است.
• عدم پرداخت اجاره بها: چنانچه مستاجر اجاره بهای خود را در مواعد مقرر پرداخت نکند.
• تعدی و تفریط در ملک: زمانی که مستاجر برخلاف عرف یا توافق، در نگهداری ملک کوتاهی کرده یا خسارتی به آن وارد کند.
• تغییر کاربری ملک: استفاده از ملک برای منظوری غیر از آنچه در قرارداد اجاره تعیین شده (مثلاً استفاده مسکونی از ملک تجاری).
• انتقال مورد اجاره به غیر: واگذاری ملک اجاره ای توسط مستاجر به شخص ثالث، بدون اجازه موجر و در صورتی که این حق در قرارداد سلب شده باشد.
• نیاز موجر به ملک برای سکونت شخصی یا خویشاوندان: این مورد بیشتر در قوانین قدیمی تر و شرایط خاصی مطرح بوده و در قوانین جدید محدودتر شده است.
• تخریب و نوسازی ملک: در صورتی که ملک نیاز به تخریب و بازسازی اساسی داشته باشد.

مبانی قانونی و شرایط صدور حکم/دستور تخلیه

برای پیگیری قانونی مراحل حکم تخلیه مستاجر، شناخت قوانین حاکم بر قراردادهای اجاره ضروری است. در ایران، روابط موجر و مستاجر تحت تاثیر سه منبع قانونی اصلی قرار دارد: قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376. هر یک از این قوانین، شرایط و رویه های متفاوتی برای تخلیه ملک تعیین می کنند که توجه به تاریخ تنظیم قرارداد و نوع ملک (مسکونی یا تجاری) برای تعیین قانون حاکم اهمیت بالایی دارد.

1. تخلیه بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 (ویژه اماکن تجاری پیش از سال 1376)

این قانون عمدتاً ناظر بر اماکن تجاری، محل کسب و پیشه است که قرارداد اجاره آن ها قبل از سال 1376 منعقد شده باشد. یکی از ویژگی های اصلی این قانون، تضمین حق کسب و پیشه یا سرقفلی برای مستاجر است. به این معنا که حتی با انقضای مدت اجاره، موجر نمی تواند به راحتی مستاجر را وادار به تخلیه کند، مگر با پرداخت حق سرقفلی یا وجود شرایط خاص قانونی.

شرایط و موارد صدور حکم تخلیه طبق قانون 1356

ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، موارد متعددی را برای صدور حکم تخلیه مستاجر پیش بینی کرده است که برخی از مهم ترین آن ها عبارتند از:

• انتقال به غیر: در صورتی که مستاجر، بدون داشتن حق انتقال در اجاره نامه یا بدون اجازه موجر، ملک را کلاً یا جزئاً به شخص دیگری واگذار کند.
• تغییر شغل: اگر ملک برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد، مگر آنکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
• تعدی و تفریط: هرگاه مستاجر در مورد اجاره، تعدی (استفاده فراتر از حد مجاز) یا تفریط (کوتاهی در نگهداری) کرده باشد.
• عدم پرداخت اجاره بها: در صورتی که مستاجر از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری کند. در این حالت، موجر باید با ارسال اظهارنامه، اجاره بها را مطالبه کند و اگر مستاجر ظرف 10 روز پس از ابلاغ اظهارنامه، اجاره بها را نپردازد، موجر می تواند دادخواست تخلیه دهد. این حق معمولاً پس از سه بار تکرار عدم پرداخت اجاره بها در یک سال محقق می شود.
• نیاز موجر به ملک: در مواردی که موجر برای سکونت خود یا فرزندان و پدر و مادر و همسر خود به ملک مسکونی نیاز داشته باشد، یا نیاز به تخریب و بازسازی اساسی ملک (در مورد اماکن مسکونی و تجاری) باشد.

در این موارد، مرجع صالح رسیدگی، دادگاه عمومی حقوقی است و رسیدگی به صورت دعوای حقوقی و با طی مراحل کامل دادرسی انجام می شود. اجرای حکم نیز پس از قطعیت و صدور اجراییه امکان پذیر خواهد بود و ممکن است مستلزم پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر باشد.

2. تخلیه بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 و قانون مدنی (عمومی ترین حالت)

این قانون، حاکم بر اکثر قراردادهای اجاره منعقد شده از تاریخ 1376/07/01 به بعد است، چه اماکن مسکونی باشند و چه تجاری. یکی از اهداف اصلی این قانون، تسهیل فرآیند تخلیه پس از انقضای مدت اجاره و حذف حق سرقفلی (در قراردادهای جدید تجاری) بوده است. همچنین قانون مدنی نیز به عنوان قانون مادر، بر این روابط حاکمیت دارد و اصول کلی عقود را تبیین می کند.

شرایط صدور دستور تخلیه فوری (مختص ماده 3 قانون 1376)

صدور دستور تخلیه فوری، سریع ترین راه برای بازپس گیری ملک است و تنها در شرایط بسیار مشخصی امکان پذیر می باشد:

• انقضای مدت اجاره: مهم ترین و شایع ترین مورد برای صدور دستور تخلیه فوری، پایان یافتن مدت زمان قرارداد اجاره است.
• نوع قرارداد و مدارک:
  • قرارداد اجاره رسمی: در صورتی که قرارداد اجاره به صورت سند رسمی (در دفترخانه اسناد رسمی) تنظیم شده باشد، موجر می تواند با مراجعه به دایره اجرای ثبت، درخواست تخلیه نماید. در این حالت، اداره ثبت ظرف یک هفته دستور تخلیه را صادر می کند.
  • قرارداد اجاره عادی: در صورتی که قرارداد اجاره به صورت سند عادی (مثلاً در بنگاه املاک) تنظیم شده باشد، برای صدور دستور تخلیه فوری، الزاماً باید دو نفر شاهد ذیل قرارداد را امضا کرده باشند. در این صورت، موجر با مراجعه به شورای حل اختلاف می تواند درخواست صدور دستور تخلیه را بنماید.
• عدم قابلیت اعتراض: دستور تخلیه صادر شده از شورای حل اختلاف، قطعی و لازم الاجرا است و قابلیت اعتراض ندارد.

شرایط صدور حکم تخلیه (در سایر موارد تحت قانون 1376 و مدنی)

در مواردی غیر از انقضای مدت اجاره با شرایط فوق، موجر باید اقدام به طرح دادخواست حکم تخلیه نماید. این موارد شامل نقض سایر تعهدات مستاجر است که به دلیل نیاز به رسیدگی و اثبات، در صلاحیت دادگاه قرار می گیرد:

• عدم پرداخت اجاره بها: اگر مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند و موجر قصد فسخ قرارداد را داشته باشد، باید ابتدا با ارسال اظهارنامه، پرداخت اجاره بها را مطالبه کند و در صورت عدم پرداخت، دادخواست تخلیه را مطرح نماید. (توضیح مهلت ها و شرایطی که در قرارداد ممکن است برای فسخ در نظر گرفته شده باشد)
• تعدی و تفریط مستاجر در ملک: در صورتی که مستاجر به ملک آسیب برساند یا از آن سوءاستفاده کند و موجر نتواند مانع او شود.
• استفاده از ملک برخلاف توافق یا عرف: هرگاه مستاجر از ملک برای مقاصدی غیر از آنچه در قرارداد یا عرف رایج است، استفاده کند.
• سایر موارد فسخ قرارداد در قانون مدنی: قانون مدنی اصول کلی قراردادها از جمله عقد اجاره را بیان می کند و در صورت وجود حق فسخ برای موجر (به هر دلیلی که در قانون مدنی یا قرارداد پیش بینی شده باشد)، موجر می تواند با استناد به آن، دادخواست تخلیه را مطرح کند.

در حال حاضر، مرجع صالح رسیدگی به دعاوی تخلیه، دادگاه صلح است. این تغییر صلاحیت به منظور تسریع در رسیدگی به این گونه دعاوی صورت گرفته است. لازم به ذکر است که حکم صادر شده از دادگاه صلح، قابلیت تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان را دارد.

تخلیه ملک بدون حکم یا دستور قضایی، به هر دلیلی، عملی غیرقانونی است و می تواند برای موجر، عواقب حقوقی و کیفری جدی از جمله محکومیت به جرم خلع ید عدوانی در پی داشته باشد. همواره باید از طریق مجاری قانونی اقدام کرد.

مراحل گام به گام درخواست و اجرای تخلیه

فرآیند قانونی تخلیه مستاجر، بسته به اینکه موجر به دنبال دستور تخلیه فوری باشد یا حکم تخلیه، مسیرهای متفاوتی را طی می کند. در این بخش، به صورت گام به گام به بررسی این مراحل خواهیم پرداخت.

الف) مراحل دریافت دستور تخلیه فوری (عموماً سریع تر)

این روش برای قراردادهای اجاره ای است که طبق قانون روابط موجر و مستاجر 1376 تنظیم شده اند و مدت آن ها منقضی شده باشد. سرعت بالای این روش، آن را به گزینه ای مطلوب برای مالکان تبدیل می کند.

1. اطمینان از شرایط لازم:
   • انقضای مدت اجاره: حتماً باید مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد.
   • وجود 2 شاهد در سند عادی: اگر قرارداد اجاره شما عادی است (در بنگاه املاک یا به صورت دست نویس)، اطمینان حاصل کنید که دو نفر شاهد آن را امضا کرده باشند. در غیر این صورت، امکان دریافت دستور تخلیه فوری از شورای حل اختلاف وجود ندارد و باید مسیر حکم تخلیه را طی کنید. برای سند رسمی (دفترخانه ای)، نیازی به شاهد نیست.
2. مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی:
   • تنظیم درخواست دستور تخلیه: با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، باید فرم درخواست دستور تخلیه را تکمیل و ثبت نمایید. تاکید بر نوع درخواست بسیار مهم است، زیرا با دادخواست تخلیه متفاوت است.
   • مدارک لازم:
     • اصل و کپی قرارداد اجاره
     • مدارک مالکیت (سند رسمی یا قولنامه معتبر)
     • مدارک شناسایی مالک (کارت ملی، شناسنامه)
     • فیش واریزی ودیعه (در صورت تمایل به واریز اولیه ودیعه به حساب دادگستری)
3. ارجاع به شورای حل اختلاف:

   پس از ثبت درخواست در دفاتر خدمات قضایی، پرونده به صورت الکترونیکی به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارجاع داده می شود. شورا با سرعت بالا و بدون نیاز به تشکیل جلسه رسیدگی ماهوی، شرایط را بررسی می کند.

4. صدور دستور تخلیه:

   در صورت احراز شرایط قانونی، شورای حل اختلاف دستور تخلیه فوری را صادر می کند. این دستور همانطور که پیشتر ذکر شد، قابل اعتراض نیست و بلافاصله پس از صدور، قابلیت اجرا دارد.

5. اجرای دستور تخلیه:

   دستور تخلیه صادر شده، جهت اجرا به اجرای احکام شورای حل اختلاف و سپس به ضابطین دادگستری (معمولاً کلانتری محل) ارجاع می شود. ضابطین پس از ابلاغ دستور به مستاجر و اعطای مهلت قانونی (معمولاً 3 تا 5 روزه)، اقدام به تخلیه فیزیکی ملک می نمایند. نکته بسیار مهم: برای اجرای دستور تخلیه، موجر باید مبلغ ودیعه (رهن) مستاجر را به صندوق دادگستری واریز نماید. در صورتی که موجر این مبلغ را در اختیار نداشته باشد، اجرای حکم با مشکل مواجه خواهد شد.

ب) مراحل دریافت حکم تخلیه (پروسه طولانی تر و قضایی تر)

این روش برای مواردی است که امکان دریافت دستور تخلیه فوری وجود ندارد (مثلاً قرارداد فاقد شاهد باشد، یا مدت اجاره هنوز باقی است اما مستاجر مرتکب تخلف شده است) یا قرارداد مشمول قانون 1356 باشد.

1. ارسال اظهارنامه یا اخطار کتبی:

   در بسیاری از موارد (مانند عدم پرداخت اجاره بها یا تعدی و تفریط)، لازم است موجر ابتدا با ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات قضایی، تخلف مستاجر را به وی اعلام و مهلت مشخصی برای رفع آن تعیین کند. این اظهارنامه به عنوان مدرک مهمی در پرونده قضایی تلقی می شود و نقش مستندسازی تخلف را دارد.

2. مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی:
   • تنظیم دادخواست تخلیه: با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، باید دادخواست تخلیه را علیه مستاجر تنظیم و ثبت نمایید. این دادخواست شامل شرح کامل ماجرا، دلایل حقوقی و خواسته موجر (تخلیه ملک) است.
   • مدارک لازم:
     • اصل و کپی قرارداد اجاره
     • مدارک مالکیت
     • مدارک شناسایی مالک
     • اصل و کپی اظهارنامه های ارسالی (در صورت وجود)
     • هرگونه سند یا دلیل بر تخلف مستاجر (مانند رسیدهای عدم پرداخت اجاره، شهادت شهود، عکس و فیلم از خسارات وارده به ملک)
3. ارجاع به دادگاه صالح (دادگاه صلح یا دادگاه عمومی حقوقی):

   پس از ثبت، دادخواست به دادگاه صلح (برای اکثر دعاوی تخلیه در حال حاضر) یا دادگاه عمومی حقوقی (برای قراردادهای مشمول قانون 1356 یا دعاوی پیچیده تر) محل وقوع ملک ارجاع می شود.

4. رسیدگی و تشکیل جلسات دادرسی:

   دادگاه طرفین را برای جلسات دادرسی احضار می کند. در این جلسات، موجر و مستاجر می توانند دلایل و مدارک خود را ارائه دهند، از خود دفاع کنند و در صورت لزوم، شهود خود را معرفی نمایند. قاضی پس از بررسی تمام جوانب، اقدام به صدور رای می کند.

5. صدور رای بدوی (حکم تخلیه):

   در صورت احراز حقانیت موجر، حکم تخلیه صادر می شود. این حکم، یک رای بدوی است و معمولاً قابلیت اعتراض دارد.

6. مهلت اعتراض و تجدیدنظرخواهی:

   مستاجر (و در برخی موارد موجر) به مدت 20 روز از تاریخ ابلاغ حکم بدوی، مهلت دارد تا نسبت به آن تجدیدنظرخواهی کند. این اعتراض از طریق دفاتر خدمات قضایی ثبت و به دادگاه تجدیدنظر استان ارجاع می شود.

7. رسیدگی در مرحله تجدیدنظر (در صورت اعتراض):

   دادگاه تجدیدنظر استان، پرونده را مجدداً بررسی کرده و رای بدوی را تایید، نقض یا تغییر می دهد.

8. قطعیت حکم تخلیه:

   حکم تخلیه پس از اتمام مهلت اعتراض (در صورت عدم اعتراض) یا پس از تایید توسط دادگاه تجدیدنظر، قطعی و لازم الاجرا می شود.

9. درخواست صدور اجراییه:

   پس از قطعیت حکم، موجر باید مجدداً به دفاتر خدمات قضایی مراجعه و درخواست صدور اجراییه نماید. اجراییه، سندی رسمی است که دستور اجرای حکم را به واحد اجرای احکام می دهد.

10. ابلاغ اجراییه و مهلت 10 روزه به مستاجر:

    اجرائیه به مستاجر ابلاغ می شود و معمولاً یک مهلت 10 روزه به وی داده می شود تا خود به صورت ارادی اقدام به تخلیه ملک کند.

11. اجرای حکم تخلیه:

    در صورت عدم تخلیه ارادی در مهلت مقرر، اجرای حکم توسط اجرای احکام دادگستری و با کمک کلانتری محل صورت می گیرد. در این مرحله نیز، واریز مبلغ ودیعه (رهن) مستاجر به صندوق دادگستری (اگر قبلاً انجام نشده باشد) الزامی است. بدون واریز ودیعه، اجرای حکم با مشکل روبرو خواهد شد.

نکات کلیدی، الزامات و بایدها و نبایدها

برای اطمینان از طی شدن صحیح و کم دردسر مراحل حکم تخلیه مستاجر، توجه به برخی نکات و الزامات حقوقی از اهمیت بالایی برخوردار است. این بخش به تفصیل این موارد را بررسی می کند.

مدارک مورد نیاز جامع و دقیق

گردآوری کامل و دقیق مدارک، یکی از مهم ترین گام ها در هر دو فرآیند دریافت دستور تخلیه یا حکم تخلیه است. نقص در مدارک می تواند به تاخیر در رسیدگی و حتی رد درخواست منجر شود:

• اصل و کپی قرارداد اجاره: این مهم ترین مدرک است. تمامی صفحات قرارداد، از جمله صفحات مربوط به امضاها و شرایط خاص، باید ارائه شود.
• اصل و کپی سند مالکیت: برای اثبات مالکیت موجر بر ملک، سند رسمی یا بنچاق معتبر (در صورت خرید با قولنامه رسمی و عدم انتقال قطعی) ضروری است.
• اصل و کپی مدارک شناسایی مالک: کارت ملی و شناسنامه موجر.
• اظهارنامه های ارسالی: در صورت ارسال اظهارنامه به مستاجر برای مطالبه اجاره بها یا اخطار تخلف، اصل و کپی آن به همراه رسید ابلاغ.
• رسیدهای پرداخت یا عدم پرداخت اجاره: هرگونه مدرک دال بر پرداخت اجاره بها توسط مستاجر یا عدم پرداخت آن (مثلاً پرینت بانکی).
• گواهی شهود: در صورتی که قرارداد اجاره عادی بوده و شهود ذیل آن را امضا کرده اند، ارائه مشخصات و در صورت لزوم، شهادت آن ها در دادگاه.
• سایر دلایل و مستندات:
  • عکس و فیلم از تعدی و تفریط مستاجر در ملک.
  • قبوض مصرفی (آب، برق، گاز، تلفن) پرداخت نشده توسط مستاجر.
  • نامه ها یا مکاتبات رسمی با مستاجر.

هزینه های دادرسی و اجرایی

هزینه های مربوط به فرآیند تخلیه مستاجر شامل موارد زیر است:

• هزینه دادرسی: برای دعاوی تخلیه، معمولاً به عنوان دعوای غیرمالی محاسبه می شود و مبلغ آن ثابت است (تقریباً بین 200 تا 500 هزار تومان در سال 1404). این مبلغ برای هر مرحله (بدوی، تجدیدنظر) جداگانه پرداخت می شود.
• هزینه دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: شامل هزینه ثبت دادخواست/درخواست و ارسال ابلاغیه ها.
• هزینه کارشناسی (در صورت لزوم): در برخی پرونده ها، مثلاً برای تعیین میزان خسارت به ملک یا اجرت المثل ایام تصرف، ممکن است نیاز به کارشناسی باشد که هزینه اش بر عهده متقاضی (معمولاً موجر) است.
• هزینه اجراییه: پس از صدور اجراییه، مبلغی به عنوان نیم عشر اجرایی پرداخت می شود.
• حق الوکاله وکیل: در صورت استفاده از وکیل، این هزینه طبق تعرفه کانون وکلا یا توافق طرفین تعیین می شود.

امکان مطالبه تمامی این هزینه ها از مستاجر (در صورت محکومیت وی) وجود دارد و می توان آن را ضمن همان دادخواست تخلیه یا در یک دادخواست جداگانه از دادگاه درخواست کرد.

مدت زمان تقریبی فرآیند

مدت زمان لازم برای مراحل حکم تخلیه مستاجر، بسته به نوع درخواست و پیچیدگی پرونده بسیار متفاوت است:

• دستور تخلیه فوری: این روش معمولاً سریع تر است و در صورت کامل بودن مدارک و احراز شرایط، ممکن است از 1 هفته تا 1 ماه به طول انجامد تا دستور صادر و اجرا شود.
• حکم تخلیه: فرآیند حکم تخلیه به دلیل نیاز به دادرسی و احتمال تجدیدنظرخواهی، به مراتب طولانی تر است. این فرآیند می تواند از 3 ماه تا 6 ماه (در صورت عدم اعتراض و شلوغی دادگاه) و حتی بیش از یک سال (در صورت اعتراض و پیچیدگی پرونده) به طول انجامد. عواملی مانند شلوغی مراجع قضایی، کامل بودن مدارک، همکاری مستاجر و طرح اعتراضات قانونی، بر این مدت زمان تاثیرگذار است.

نقش ودیعه (رهن) مستاجر

ودیعه یا مبلغ رهن که مستاجر در ابتدای قرارداد به موجر سپرده است، نقش بسیار مهمی در فرآیند تخلیه دارد:

• لزوم واریز به صندوق دادگستری: قبل از هرگونه اقدام اجرایی (چه دستور تخلیه و چه حکم تخلیه)، موجر الزاماً باید مبلغ کامل ودیعه مستاجر را به صندوق دادگستری واریز کند. این یک شرط اساسی برای اجرای حکم تخلیه است.
• توقیف ودیعه برای مطالبات موجر: در صورتی که مستاجر به موجر بدهکار باشد (مثلاً اجاره بهای معوقه، خسارت به ملک، قبوض پرداخت نشده)، موجر می تواند همزمان با دادخواست تخلیه یا پس از آن، دادخواست مطالبه مطالبات خود را نیز مطرح کرده و از دادگاه درخواست توقیف مبلغ ودیعه مستاجر را بنماید. در این صورت، پس از کسر مطالبات موجر، مابقی ودیعه به مستاجر مسترد خواهد شد.

تخلیه ملک بدون حکم دادگاه: هشدار جدی

اقدام به تخلیه خودسرانه ملک توسط موجر، حتی در صورت پایان یافتن مدت اجاره یا عدم پرداخت اجاره بها، کاملاً غیرقانونی است و می تواند عواقب حقوقی و کیفری بسیار سنگینی برای موجر به دنبال داشته باشد. اقداماتی نظیر تعویض قفل درب، قطع آب، برق یا گاز، و تهدید مستاجر، همگی مصداق جرم مزاحمت در حق انتفاع یا خلع ید عدوانی بوده و مستاجر می تواند از موجر شکایت کیفری کند. تنها راه قانونی برای تخلیه ملک، دریافت حکم یا دستور تخلیه از مراجع قضایی است.

تغییرات قانونی اخیر در صلاحیت مراجع قضایی

از جمله تغییرات مهم در سال های اخیر، ارجاع بسیاری از دعاوی تخلیه (که قبلاً در صلاحیت دادگاه عمومی بود) به دادگاه صلح است. این تغییر به منظور تسریع در روند رسیدگی به این گونه دعاوی صورت گرفته است. شورای حل اختلاف نیز در موارد خاص دستور تخلیه فوری (نه حکم تخلیه) صلاحیت رسیدگی دارد. مالکان باید همواره از آخرین تغییرات مربوط به صلاحیت مراجع قضایی آگاه باشند.

مطالبه اجور معوقه و خسارات

موجر می تواند علاوه بر درخواست تخلیه، مطالبه اجاره بهای معوقه، اجرت المثل ایام تصرف پس از انقضای مدت اجاره و خسارات وارده به ملک را نیز از مستاجر درخواست کند. این مطالبات را می توان همزمان با دادخواست تخلیه مطرح نمود یا پس از آن در یک دادخواست جداگانه پیگیری کرد. در صورت اثبات بدهی، دادگاه حکم به پرداخت این مبالغ صادر و در صورت وجود ودیعه نزد موجر، می توان از آن کسر کرد.

اهمیت مشاوره با وکیل متخصص

با توجه به پیچیدگی های قوانین موجر و مستاجر و تفاوت های ظریف در رویه های قانونی، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور ملکی و قراردادهای اجاره، اکیداً توصیه می شود. وکیل می تواند با بررسی دقیق قرارداد اجاره و شرایط پرونده، بهترین مسیر قانونی (دستور تخلیه یا حکم تخلیه)، مرجع صالح و مدارک مورد نیاز را تعیین کند، در تنظیم دادخواست و پیگیری مراحل دادرسی یاری رساند و از بروز اشتباهات حقوقی و طولانی شدن فرآیند جلوگیری نماید. به خصوص در پرونده های پیچیده یا در مواردی که مستاجر همکاری نمی کند، حضور وکیل می تواند تفاوت چشمگیری در نتیجه و سرعت کار ایجاد کند.

برای مثال، در مواردی که قرارداد اجاره شامل بندهای خاصی در مورد فسخ، ضمانت اجراها یا شیوه حل اختلاف است، وکیل می تواند با تفسیر صحیح این بندها، بهترین استراتژی حقوقی را برای موکل خود اتخاذ نماید. همچنین، در مراحل اجرایی حکم، به خصوص در زمینه واریز ودیعه به صندوق دادگستری و توقیف آن برای مطالبات موجر، راهنمایی های وکیل بسیار کارگشا خواهد بود.

قواعد خاص تخلیه در دوران کرونا و قوانین حمایتی مستاجر: لازم به ذکر است که در برخی دوره های خاص (مانند پاندمی کرونا)، دولت ممکن است مصوباتی را برای حمایت از مستاجران (مانند تمدید اجباری قراردادها یا محدودیت در افزایش اجاره بها) به تصویب برساند. مالکان باید همواره از وجود چنین مقررات مقطعی و تاثیر آن ها بر فرآیند تخلیه آگاه باشند و قبل از هر اقدامی، از مراجع ذی ربط استعلام بگیرند. این گونه مقررات می توانند به طور موقت، بر مراحل حکم تخلیه مستاجر تاثیرگذار باشند و موجر را ملزم به رعایت شرایط خاصی کنند.

---

نتیجه گیری

در نهایت، پیگیری مراحل حکم تخلیه مستاجر; یک فرآیند حقوقی است که نیازمند آگاهی کامل از قوانین و رویه های قضایی است. همانطور که تشریح شد، تفاوت های اساسی بین حکم تخلیه و دستور تخلیه فوری وجود دارد که انتخاب مسیر صحیح را برای مالکان ضروری می سازد. از شناخت دقیق قوانین روابط موجر و مستاجر 1356 و 1376 و قانون مدنی گرفته تا آماده سازی مدارک کامل و آگاهی از صلاحیت مراجع قضایی (مانند دادگاه صلح و شورای حل اختلاف)، هر گام باید با دقت و برنامه ریزی صورت گیرد.

تأکید اکید بر این است که هرگونه اقدام خودسرانه برای تخلیه ملک، غیرقانونی بوده و عواقب کیفری شدیدی در پی خواهد داشت. مالکان باید همواره از طریق مجاری قانونی اقدام کرده و در صورت نیاز، از مشاوره وکیل متخصص بهره مند شوند. این امر نه تنها به تسریع فرآیند و کاهش هزینه ها کمک می کند، بلکه حقوق قانونی هر دو طرف را نیز حفظ می نماید. آگاهی و عمل به این اصول، کلید موفقیت آمیز طی کردن مراحل حکم تخلیه مستاجر و بازپس گیری قانونی ملک است.