شرایط فسخ قرارداد اجاره مغازه

شرایط فسخ قرارداد اجاره مغازه به مجموعه قواعد حقوقی اطلاق می شود که امکان پایان دادن به این قرارداد لازم را پیش از اتمام مدت آن، برای موجر یا مستاجر فراهم می آورد. این فرایند تحت اصول قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستاجر، با دلایل موجه و رعایت تشریفات خاص قابل اجرا است تا حقوق طرفین حفظ شود و از بروز اختلافات آتی جلوگیری به عمل آید. درک کامل این شرایط برای تمامی ذی نفعان، از موجر و مستاجر گرفته تا مشاورین املاک و حقوقی، ضروری است.

قرارداد اجاره مغازه، از جمله عقود لازم الاجرا تلقی می شود که طرفین را به رعایت مفاد آن تا پایان مدت قرارداد ملزم می سازد. با این حال، در برخی مواقع و تحت شرایط خاص، قانونگذار برای جلوگیری از تضییع حقوق یکی از طرفین، حق فسخ را برای آن ها پیش بینی کرده است. این مقاله به بررسی جامع و تخصصی مبانی حقوقی، شرایط، و مراحل قانونی فسخ قرارداد اجاره مغازه می پردازد تا تمامی ابهامات مربوط به این موضوع را روشن سازد.

درک مفاهیم پایه: فسخ، ماهیت قرارداد اجاره و مبانی قانونی

پیش از ورود به جزئیات شرایط فسخ، لازم است که مفاهیم بنیادی مرتبط با این موضوع به دقت تبیین شوند. آگاهی از ماهیت حقوقی فسخ و جایگاه آن در نظام حقوقی ایران، اساس درک صحیح از کل فرآیند خواهد بود.

تعریف حقوقی فسخ و تمایز آن با اقاله و انفساخ

فسخ در اصطلاح حقوقی، به معنای اراده یک جانبه یکی از طرفین قرارداد برای پایان دادن به آن است. این حق که معمولاً با عنوان خیار شناخته می شود، باید مستند به قانون یا توافق طرفین باشد. فسخ، عقد لازم را از زمان اعلام آن به آینده منحل می کند و آثار آن را از بین می برد.

تمایز فسخ با دو مفهوم مشابه حقوقی، یعنی اقاله و انفساخ، از اهمیت بالایی برخوردار است:

• اقاله (تفاسخ): اقاله، پایان دادن به قرارداد با توافق و اراده مشترک هر دو طرف است. در این حالت، موجر و مستاجر با رضایت یکدیگر تصمیم به انحلال قرارداد می گیرند و برخلاف فسخ، یک عمل یک جانبه محسوب نمی شود.
• انفساخ: انفساخ به معنای انحلال قهری (خودبه خودی) قرارداد در نتیجه وقوع حادثه ای است که قانون آن را موجب از بین رفتن عقد می داند، بدون نیاز به اراده طرفین یا حکم دادگاه. به عنوان مثال، تلف شدن مورد اجاره به طور کلی و بدون تقصیر مستاجر، می تواند از موارد انفساخ باشد.

ماهیت لازم بودن عقد اجاره و استثنائات آن

مطابق ماده 184 قانون مدنی، عقود به دو دسته لازم و جایز تقسیم می شوند. عقد اجاره بر اساس ماده 497 قانون مدنی، عقدی لازم است. این بدین معناست که پس از انعقاد آن، هیچ یک از طرفین، مگر در موارد مصرح قانونی یا توافق شده در قرارداد، حق بر هم زدن یک جانبه آن را ندارد. لازم بودن عقد اجاره، استحکام و پایداری روابط قراردادی را تضمین می کند و از بی ثباتی در معاملات جلوگیری می نماید.

استثنائات بر اصل لازم بودن عقد اجاره، همان مواردی هستند که قانون حق فسخ را برای موجر یا مستاجر قائل شده است. این استثنائات، با هدف حمایت از حقوق طرفین و جلوگیری از ورود ضرر و زیان ناروا پیش بینی شده اند و در بخش های بعدی به تفصیل بررسی خواهند شد.

منابع قانونی حاکم بر فسخ قرارداد اجاره مغازه

مبانی قانونی فسخ قرارداد اجاره مغازه عمدتاً در دو منبع اصلی حقوقی جستجو می شود:

• قانون مدنی: مواد 466 تا 506 قانون مدنی به بحث اجاره اختصاص دارد و بسیاری از خیارات (حقوق فسخ) عمومی عقود، مانند خیار عیب، خیار غبن، و خیار شرط، در مورد قرارداد اجاره نیز قابلیت اعمال دارند. به عنوان مثال، ماده 478 قانون مدنی در مورد عیوب مورد اجاره، حق فسخ را به مستاجر می دهد.

• قانون روابط موجر و مستاجر (مصوب 1356 و 1376): با توجه به تفاوت های ماهوی در اجاره اماکن تجاری، قوانین خاصی برای روابط موجر و مستاجر وضع شده است. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، به ویژه در مورد اماکنی که قبل از سال 1376 اجاره داده شده اند و دارای سرقفلی یا حق کسب و پیشه هستند، قواعد متفاوتی را در زمینه فسخ و تخلیه مقرر کرده است. قانون مصوب 1376، رویکرد متفاوتی را در پیش گرفته و با تاکید بر شروط ضمن عقد و مدت اجاره، حق سرقفلی را تنها در صورت تصریح در قرارداد یا وجود شرایط خاصی به رسمیت می شناسد. بنابراین، برای بررسی شرایط فسخ، تاریخ انعقاد قرارداد و قانون حاکم بر آن (1356 یا 1376) از اهمیت حیاتی برخوردار است.

اهلیت فسخ کننده در قرارداد اجاره

اعمال حق فسخ، یک عمل حقوقی محسوب می شود و همانند سایر اعمال حقوقی، نیازمند برخورداری از اهلیت قانونی است. اهلیت به معنای شایستگی شخص برای دارا شدن و اجرای حق است. شرایط اهلیت شامل:

• بلوغ: رسیدن به سن قانونی (15 سال تمام قمری برای پسران و 9 سال تمام قمری برای دختران).
• عقل: عدم جنون یا اختلالات روانی که توانایی تشخیص را از بین می برد.
• رشد: توانایی اداره اموال و تشخیص نفع و ضرر در معاملات (معمولاً پس از 18 سالگی).

بنابراین، موجر یا مستاجری که قصد فسخ قرارداد را دارد، باید دارای این سه شرط اساسی باشد. افراد فاقد اهلیت (مانند صغیر، مجنون و غیررشید) نمی توانند رأساً اقدام به فسخ نمایند و این عمل باید توسط ولی یا قیم قانونی آن ها صورت گیرد. همچنین، اعمال حق فسخ باید با قصد و رضایت کامل و بدون اکراه صورت پذیرد.

آثار حقوقی فسخ قرارداد اجاره مغازه

فسخ قرارداد اجاره، نتایج و آثار حقوقی مهمی را به دنبال دارد که عمده ترین آن ها عبارتند از:

• پایان یافتن رابطه استیجاری: مهمترین اثر فسخ، خاتمه یافتن رابطه حقوقی موجر و مستاجر است. از لحظه اعلام فسخ، عقد اجاره دیگر اعتبار ندارد.
• سقوط تعهدات آتی: با فسخ قرارداد، تمامی تعهداتی که قرار بوده در آینده توسط طرفین اجرا شود، ساقط می گردد. مثلاً مستاجر دیگر ملزم به پرداخت اجاره بهای ماه های آتی نیست و موجر نیز تعهدی به ادامه تحویل مغازه ندارد.
• تکلیف به استرداد مورد اجاره و اجرت المثل: مستاجر موظف است مغازه را به موجر بازگرداند. در صورتی که پس از فسخ، مستاجر همچنان ملک را در تصرف داشته باشد، باید اجرت المثل ایام تصرف را به موجر بپردازد، حتی اگر از آن استفاده نکرده باشد.
• تعیین تکلیف ودیعه و خسارات: ودیعه (رهن) مستاجر باید توسط موجر مسترد شود. همچنین، در صورت ورود خسارت ناشی از فسخ به هر یک از طرفین، امکان مطالبه آن وجود دارد که در بخش های بعدی به آن پرداخته خواهد شد.

موارد فسخ قرارداد اجاره مغازه توسط موجر (صاحب ملک)

موجر نیز تحت شرایط خاص و قانونی می تواند قرارداد اجاره مغازه را فسخ کند. این شرایط عمدتاً ریشه در عدم رعایت تعهدات از سوی مستاجر یا نیاز موجر به ملک دارد.

عدم پرداخت به موقع اجاره بها

یکی از شایع ترین و مهمترین دلایل فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر، عدم پرداخت به موقع اجاره بها توسط مستاجر است. این حق در ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 (با شرایطی) پیش بینی شده است. اگر مستاجر در مهلت قانونی (معمولاً 10 روز پس از سررسید) اجاره را پرداخت نکند، موجر می تواند با ارسال اظهارنامه یا اخطاریه، عدم پرداخت را به او اطلاع دهد. در صورت عدم پرداخت پس از مهلت اخطار، موجر حق فسخ و درخواست تخلیه را خواهد داشت. در قراردادهای اجاره جدید (پس از 1376)، غالباً شرط می شود که در صورت عدم پرداخت اجاره بها برای مدت معین، موجر حق فسخ بدون نیاز به اخطار و با مراجعه مستقیم به مراجع قضایی یا شورای حل اختلاف را دارد.

تخلف مستاجر از شروط ضمن عقد

موجر حق دارد در صورتی که مستاجر از شروط اساسی و توافق شده در قرارداد تخلف کند، اقدام به فسخ نماید. از جمله این تخلفات می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• تغییر کاربری یا استفاده غیرقانونی: اگر در قرارداد، کاربری مشخصی برای مغازه (مثلاً فروش پوشاک) تعیین شده باشد و مستاجر بدون اذن موجر کاربری آن را تغییر دهد (مثلاً به رستوران تبدیل کند)، یا از ملک برای مقاصد غیرقانونی استفاده کند، موجر حق فسخ خواهد داشت.

• انتقال منافع (اجاره دادن به غیر) بدون اذن: اجاره دادن یا انتقال حق استفاده از مغازه به شخص ثالث (رهن یا اجاره مجدد) بدون اجازه کتبی موجر، به مستاجر حق فسخ می دهد. این شرط یکی از شروط مهم در قراردادهای اجاره است و نقض آن می تواند پیامدهای جدی برای مستاجر داشته باشد.

ورود خسارت عمده به مغازه توسط مستاجر یا عدم مراقبت صحیح

مستاجر مسئول حفظ و نگهداری از مورد اجاره است. اگر مستاجر به دلیل سهل انگاری یا تقصیر، خسارت عمده ای به مغازه وارد کند یا به وظیفه مراقبت صحیح از آن عمل نکند، موجر می تواند با اثبات این موضوع، قرارداد را فسخ کند. این مورد بر اساس اصل مسئولیت مدنی و وظیفه امانت داری مستاجر قابل طرح است.

عدم همکاری در تعمیرات ضروری

اگر موجر قصد انجام تعمیرات ضروری در مغازه را داشته باشد و مستاجر بدون دلیل موجه مانع از انجام این تعمیرات شود، یا همکاری لازم را به عمل نیاورد، موجر می تواند با مراجعه به مراجع قضایی، حکم به همکاری مستاجر را بگیرد یا در صورت تکرار، از حق فسخ خود استفاده کند. لازم به ذکر است که تعمیرات ضروری، تعمیراتی هستند که برای ادامه انتفاع از ملک لازم اند.

نیاز شخصی موجر یا قصد تخریب و نوسازی (با تکیه بر قوانین خاص)

این مورد یکی از پیچیده ترین و حساس ترین دلایل فسخ برای موجر است و عمدتاً در مورد قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356 و اماکن دارای سرقفلی مطرح می شود. در این قانون، موجر در صورتی می تواند به دلیل نیاز شخصی به ملک برای کسب وکار خود یا قصد تخریب و نوسازی، تقاضای تخلیه را از مستاجر بنماید که حق کسب و پیشه یا سرقفلی مستاجر را بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری بپردازد. در قراردادهای مشمول قانون 1376، این حق فسخ معمولاً وجود ندارد مگر اینکه به صراحت در قرارداد پیش بینی شده باشد و مستاجر نیز رضایت داده باشد. این تفاوت عمده ای است که باید در نظر گرفته شود.

فسخ قرارداد اجاره، به دلیل ماهیت لازم بودن عقد اجاره، تنها در موارد محدود و مشخصی که در قانون یا قرارداد ذکر شده اند، امکان پذیر است و اعمال آن نیازمند رعایت تشریفات قانونی خاص خود می باشد.

موارد فسخ قرارداد اجاره مغازه توسط مستاجر (اجاره کننده)

مستاجر نیز همانند موجر، در شرایطی خاص و با استناد به قانون یا شروط قرارداد، می تواند نسبت به فسخ اجاره نامه اقدام کند. این موارد غالباً به نقض تعهدات از سوی موجر یا وجود مشکلاتی در مورد اجاره برمی گردند.

وجود عیوب اساسی و مانع انتفاع در مغازه

یکی از مهمترین حقوق مستاجر، حق استفاده کامل و بی نقص از مورد اجاره است. اگر مغازه دارای عیبی باشد که مانع از انتفاع کامل مستاجر شود (مثل خرابی اساسی سقف، سیستم برق یا آب و فاضلاب)، مستاجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. این حق مستند به ماده 478 قانون مدنی است که بیان می دارد: هرگاه مستاجر مدعی شود که عین مستاجره دارای عیب بوده و یا موجر مرتکب تدلیس شده است، اجاره باطل می شود و اگر عیب بعد از عقد و قبل از قبض حادث شود، مستاجر حق فسخ دارد. مستاجر باید وجود عیب را به موجر اطلاع دهد و در صورتی که موجر ظرف مهلت معقولی نسبت به رفع آن اقدام نکند، مستاجر می تواند حق فسخ خود را اعمال کند. عیوب قابل چشم پوشی و جزئی که خللی به اصل انتفاع وارد نمی کنند، معمولاً موجب فسخ نمی شوند.

عدم تحویل مغازه در موعد مقرر توسط موجر

وظیفه اصلی موجر، تحویل مورد اجاره (مغازه) در زمان و با اوصاف مقرر در قرارداد به مستاجر است. چنانچه موجر بدون دلیل موجه، از تحویل مغازه در موعد مقرر خودداری کند، مستاجر حق فسخ قرارداد و مطالبه خسارات احتمالی ناشی از عدم تحویل را خواهد داشت. این حق بر مبنای خیار تأخیر تسلیم است.

عدم تطابق اوصاف مغازه با آنچه در قرارداد قید شده بود

اگر اوصاف و ویژگی هایی که در قرارداد برای مغازه قید شده (مثلاً متراژ، امکانات خاص، وضعیت بنا) با واقعیت مغازه تحویل داده شده مطابقت نداشته باشد و این عدم تطابق به گونه ای باشد که از اهمیت قابل توجهی برخوردار باشد و موجب ضرر مستاجر شود، مستاجر می تواند به استناد خیار تخلف از وصف، قرارداد را فسخ کند. این خیار در ماده 410 قانون مدنی پیش بینی شده و در عقود اجاره نیز قابل اعمال است.

تلف شدن کلی یا جزئی مورد اجاره در طول مدت اجاره

در صورتی که مغازه در طول مدت اجاره و به دلایلی خارج از اراده یا تقصیر مستاجر، به طور کلی تلف شود (مانند تخریب بر اثر زلزله یا آتش سوزی کامل)، عقد اجاره خود به خود منفسخ می شود. اگر تلف شدن جزئی باشد و خلل جدی به استفاده مستاجر وارد کند، مستاجر حق فسخ خواهد داشت. ماده 481 قانون مدنی بیان می دارد: هرگاه در مدت اجاره، عین مستاجره تماماً یا بعضاً به واسطه حوادث غیرمترقبه تلف شود، اجاره نسبت به مقدار تلف شده باطل می شود.

انجام تعمیرات اساسی توسط موجر که مانع از انتفاع مستاجر شود

اگر موجر مجبور به انجام تعمیرات اساسی در مغازه باشد که این تعمیرات به مدت طولانی یا به گونه ای انجام شود که عملاً استفاده مستاجر از مغازه را ناممکن یا بسیار دشوار کند، مستاجر می تواند قرارداد را فسخ کند. این حق بر اساس ماده 485 قانون مدنی استوار است که مقرر می دارد: هرگاه عین مستاجره در مدت اجاره به واسطه عیب یا مانعی که در آن حادث شده است، به طوری خراب شود که انتفاع از آن ممکن نباشد و رفع عیب نیز در مدت متعارف ممکن نباشد، مستاجر حق فسخ دارد.

حق فسخ صریح برای مستاجر در قرارداد (خیارات قراردادی)

طرفین قرارداد می توانند با توافق یکدیگر، شروط خاصی را برای فسخ در متن قرارداد درج کنند. اگر در قرارداد اجاره مغازه، شرطی مبنی بر حق فسخ برای مستاجر در صورت وقوع واقعه ای خاص (مثلاً انتقال شغل مستاجر به شهری دیگر) یا حتی بدون قید شرط و صرفاً با اراده مستاجر (خیار شرط) گنجانده شده باشد، مستاجر می تواند بر اساس این شرط، قرارداد را فسخ کند. این شروط باید به وضوح و با جزئیات کامل در قرارداد ذکر شوند.

کشف غبن فاحش (ضرر قابل توجه) توسط مستاجر در معامله

اگر در زمان انعقاد قرارداد اجاره، مستاجر متوجه شود که اجاره بها بسیار بیشتر از قیمت متعارف بازار است و این تفاوت به قدری فاحش باشد که عرفاً قابل مسامحه نباشد، می تواند به استناد خیار غبن فاحش (ماده 416 قانون مدنی)، قرارداد را فسخ کند. شرط اعمال این خیار این است که مستاجر در زمان عقد از این غبن آگاه نبوده و پس از عقد متوجه آن شده باشد و بلافاصله پس از آگاهی اقدام به فسخ نماید. این خیار کمتر در مورد اجاره نامه های تجاری کاربرد دارد مگر در موارد بسیار خاص و نادیده گرفتن قیمت واقعی بازار.

جنبه های خاص و کاربردی در فسخ قرارداد اجاره مغازه

فسخ قرارداد اجاره مغازه در عمل با جنبه های پیچیده تری روبرو است، به ویژه در مواردی که سرقفلی یا حق کسب و پیشه در میان باشد، یا زمانی که طرفین به توافق می رسند. همچنین، نحوه محاسبه خسارات و تمایز اجاره نامه های رسمی و عادی از نکات مهم در این فرآیند هستند.

فسخ قرارداد اجاره مغازه دارای سرقفلی یا حق کسب و پیشه

موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه، یکی از مهمترین تفاوت های اجاره اماکن تجاری با مسکونی است و تأثیر بسزایی بر شرایط فسخ قرارداد دارد. این تفاوت ها عمدتاً بین قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و مصوب 1376 پدیدار می شود:

• قانون 1356: در اجاره نامه هایی که قبل از مهرماه 1376 تنظیم شده اند، مستاجر دارای حق کسب و پیشه (سرقفلی) است، حتی اگر مبلغی بابت سرقفلی به موجر پرداخت نکرده باشد. در این نوع قراردادها، فسخ توسط موجر (جز در موارد تخلف مستاجر مانند عدم پرداخت اجاره بها یا تغییر شغل بدون اذن) بسیار دشوار است و غالباً مستلزم پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر است. مواردی مانند نیاز موجر به ملک برای شغل شخصی یا تخریب و نوسازی نیز، تنها با پرداخت حق کسب و پیشه امکان پذیر است.

• قانون 1376: در این قانون، حق سرقفلی فقط در صورتی به مستاجر تعلق می گیرد که در قرارداد اجاره به صراحت ذکر شده باشد و مستاجر مبلغی را بابت سرقفلی به موجر بپردازد. در غیر این صورت، با انقضای مدت اجاره، موجر می تواند تقاضای تخلیه نماید و مستاجر حق سرقفلی نخواهد داشت. در قراردادهای مشمول این قانون، شروط فسخ و تخلیه عمدتاً تابع توافقات طرفین در متن قرارداد است و فسخ آن به مراتب ساده تر از قراردادهای مشمول قانون 1356 است.

بنابراین، پیش از هر اقدامی برای فسخ، تعیین قانون حاکم بر قرارداد اجاره مغازه و وضعیت سرقفلی بسیار حیاتی است.

فسخ توافقی (اقاله) قرارداد اجاره پیش از موعد

در بسیاری از موارد، طرفین قرارداد (موجر و مستاجر) با توافق و رضایت متقابل، تصمیم به پایان دادن به قرارداد اجاره پیش از اتمام مدت آن می گیرند. این روش که به اقاله یا تفاسخ معروف است، بهترین و کم دردسرترین راهکار برای انحلال قرارداد محسوب می شود. در اقاله، لازم است:

• تنظیم صورتجلسه یا توافق نامه: برای جلوگیری از هرگونه اختلاف آتی، توصیه می شود که توافقات مربوط به اقاله در یک سند رسمی یا حداقل عادی به صورت مکتوب تنظیم شود.
• تعیین تکلیف اجاره بها و ودیعه: در این توافق نامه باید به وضوح مشخص شود که اجاره بهای ایام تصرف مستاجر چگونه محاسبه و تسویه می شود و ودیعه (رهن) مستاجر در چه تاریخی و به چه میزان به او بازگردانده خواهد شد.
• خسارات احتمالی: اگر یکی از طرفین به دلیل این اقاله متحمل خسارتی شده باشد (مثلاً هزینه یافتن مستاجر جدید یا مغازه جایگزین)، می توان در متن توافقنامه در خصوص جبران آن نیز تعیین تکلیف کرد.

محاسبه و مطالبه خسارت ناشی از فسخ قرارداد اجاره مغازه

در صورتی که فسخ قرارداد به دلیل تخلف یکی از طرفین و با اعمال حق فسخ قانونی صورت گیرد، طرف زیان دیده می تواند خسارات وارده را مطالبه کند. عوامل موثر بر میزان خسارت عبارتند از:

• اجاره بهای باقیمانده: در صورتی که مستاجر قرارداد را بدون دلیل موجه فسخ کند، موجر می تواند اجاره بهای باقیمانده مدت قرارداد را تا زمان یافتن مستاجر جدید مطالبه کند.
• هزینه های جانبی: هزینه هایی مانند دلال برای یافتن مستاجر جدید یا هزینه بازسازی و تعمیرات ناشی از تخلیه زودتر از موعد، قابل مطالبه هستند.
• شرط وجه التزام: اگر در قرارداد، شرط وجه التزام (جریمه نقدی) برای فسخ غیرموجه یا عدم انجام تعهدات پیش بینی شده باشد، طرف متخلف باید آن را بپردازد. این شرط از اهمیت بالایی برخوردار است و تا حد زیادی از بروز اختلافات جلوگیری می کند.

برای اثبات و مطالبه خسارت، ارائه مدارکی مانند اصل قرارداد اجاره، اظهارنامه فسخ، فاکتورها و مدارک هزینه های متحمل شده، و در صورت لزوم شهادت شهود، ضروری است. هزینه های دادرسی نیز بر اساس میزان خواسته (مبلغ خسارت) تعیین می شود.

تفاوت رویه فسخ در اجاره نامه های رسمی و عادی

نحوه پیگیری فسخ قرارداد اجاره در اجاره نامه های رسمی (که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شوند) و عادی (که بین طرفین یا در آژانس های املاک تنظیم می شوند) تفاوت هایی دارد:

• اجاره نامه های رسمی: این نوع اجاره نامه ها از اعتبار بالاتری برخوردارند و در صورت فسخ، می توان بدون نیاز به طرح دعوای اثبات فسخ، مستقیماً از طریق دایره اجرای ثبت، درخواست اجرای مفاد قرارداد و تخلیه را نمود. این فرآیند معمولاً سریع تر از مراجعه به دادگاه است.

• اجاره نامه های عادی: در اجاره نامه های عادی، در صورت عدم توافق طرفین، ابتدا باید دعوای اثبات فسخ در مراجع قضایی (شورای حل اختلاف یا دادگاه) مطرح شود. پس از اثبات فسخ و صدور حکم قطعی، می توان درخواست صدور حکم تخلیه را مطرح کرد. این فرآیند طولانی تر و پیچیده تر است. در هر دو حالت، ارسال اظهارنامه رسمی برای اعلام فسخ به طرف مقابل، اقدامی ضروری و قانونی است.

مراحل عملی و قانونی فسخ قرارداد اجاره مغازه

پس از درک مفاهیم و شرایط حقوقی، آگاهی از مراحل عملی و قانونی فسخ قرارداد اجاره مغازه برای اجرای صحیح این فرآیند الزامی است.

گام اول: بررسی دقیق قرارداد و شروط آن

پیش از هر اقدامی، لازم است قرارداد اجاره مغازه به دقت مطالعه و تحلیل شود. نکات کلیدی که باید مورد بررسی قرار گیرند عبارتند از:

• تاریخ انعقاد قرارداد: برای تعیین قانون حاکم (قانون 1356 یا 1376).
• مدت اجاره: برای تعیین اینکه فسخ پیش از موعد صورت می گیرد یا خیر.
• شروط ضمن عقد: بررسی وجود شروط خاص برای فسخ توسط هر یک از طرفین (خیار شرط) یا شروط مربوط به وجه التزام و خسارات.
• وضعیت سرقفلی یا حق کسب و پیشه: مشخص کردن اینکه آیا مستاجر دارای چنین حقی هست یا خیر و در صورت وجود، شرایط پرداخت آن.

این بررسی اولیه می تواند مسیر قانونی مناسب را برای اعمال حق فسخ روشن کند و از اتخاذ تصمیمات نادرست جلوگیری نماید.

گام دوم: ارسال اظهارنامه رسمی برای اعلام فسخ

برای اعلام رسمی فسخ قرارداد به طرف مقابل، لازم است یک اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارسال شود. محتوای اظهارنامه باید شامل موارد زیر باشد:

• مشخصات کامل طرفین: نام، نام خانوادگی، کد ملی و آدرس موجر و مستاجر.
• مشخصات قرارداد اجاره: شماره قرارداد، تاریخ انعقاد، مدت اجاره و آدرس مغازه.
• دلایل فسخ: به وضوح و با استناد به مواد قانونی یا شروط قراردادی، دلایل و مبانی فسخ باید ذکر شود.
• تاریخ فسخ: تاریخ دقیق مورد نظر برای اعمال فسخ.
• مطالبات: هرگونه درخواست مربوط به تخلیه، پرداخت خسارت، یا استرداد ودیعه.

ابلاغ قانونی اظهارنامه به طرف مقابل، از نظر حقوقی بسیار مهم است و اثبات می کند که حق فسخ به اطلاع طرف مقابل رسیده است.

گام سوم: تلاش برای مذاکره و حل و فصل دوستانه

همواره توصیه می شود که پیش از ورود به فرآیندهای قضایی، طرفین تلاش کنند تا از طریق مذاکره و گفت وگو، به یک توافق دوستانه برای فسخ قرارداد دست یابند. مزایای حل و فصل خارج از دادگاه عبارتند از:

• صرفه جویی در زمان و هزینه: دعاوی قضایی معمولاً زمان بر و پرهزینه هستند.
• حفظ روابط: مذاکره می تواند به حفظ روابط حسنه بین طرفین کمک کند.
• انعطاف پذیری بیشتر: طرفین می توانند در توافقنامه فسخ، شرایطی را لحاظ کنند که در فرآیند قضایی ممکن نیست.

در صورت حصول توافق، تنظیم یک توافقنامه فسخ و تسویه حساب با جزئیات کامل و امضای هر دو طرف، ضروری است.

گام چهارم: طرح دعوی قضایی (در صورت عدم توافق)

اگر مذاکرات به نتیجه نرسد و طرفین نتوانند به توافق دست یابند، چاره ای جز طرح دعوی قضایی باقی نمی ماند. مرجع صالح برای رسیدگی به این دعاوی، بسته به مبلغ مورد اجاره و دعوا، شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی حقوقی است.

• دعوای اثبات فسخ و درخواست صدور حکم تخلیه: در این دعوا، طرفی که قصد فسخ دارد، باید دلایل قانونی خود را به دادگاه ارائه و اثبات کند که حق فسخ را داشته است. پس از اثبات فسخ، دادگاه حکم تخلیه مغازه را صادر خواهد کرد.
• دعوای تامین دلیل برای تخلیه ملک توسط مستاجر: در مواردی که مستاجر حق فسخ دارد و مغازه را تخلیه کرده اما موجر از تحویل گرفتن آن خودداری می کند، مستاجر می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف، تقاضای تامین دلیل نماید. در این حالت، با حضور کارشناس شورا و تهیه صورتجلسه، کلید مغازه به مرجع قضایی تحویل داده می شود تا مسئولیت مستاجر در قبال ملک پایان یابد.

گام پنجم: اجرای حکم قضایی

پس از صدور حکم قطعی مبنی بر فسخ قرارداد و تخلیه مغازه، حکم توسط واحد اجرای احکام دادگستری به مرحله اجرا در می آید. اجرای حکم ممکن است مستلزم طی مراحل اداری و قانونی باشد تا ملک به موجر بازگردانده شود.

نمونه متن اظهارنامه فسخ قرارداد اجاره مغازه

در اینجا یک نمونه ساده و کاربردی از اظهارنامه فسخ قرارداد اجاره مغازه ارائه شده است. توجه داشته باشید که این یک نمونه کلی است و باید با توجه به شرایط خاص هر قرارداد و دلایل فسخ، شخصی سازی شود.

بسمه تعالی
تاریخ: [تاریخ ارسال اظهارنامه]
شماره: [شماره اظهارنامه (توسط سیستم قضایی)]
پیوست: [در صورت وجود پیوست]

اظهارنامه فسخ قرارداد اجاره مغازه

مخاطب/مخاطبین:
آقای/خانم: [نام و نام خانوادگی موجر/مستاجر]
نام پدر: [نام پدر موجر/مستاجر]
کد ملی: [کد ملی موجر/مستاجر]
نشانی: [آدرس کامل موجر/مستاجر]

موضوع اظهارنامه:
اعلام و اعمال حق فسخ قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد] مربوط به مغازه واقع در [آدرس کامل مغازه] و درخواست [تخلیه/استرداد ودیعه/پرداخت خسارت].

با سلام و احترام؛
بدینوسیله به اطلاع می رساند:

1.  اینجانب [نام و نام خانوادگی اظهارکننده (موجر/مستاجر)] به موجب قرارداد اجاره عادی/رسمی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]، مغازه واقع در [آدرس کامل مغازه] را به مدت [مدت اجاره] از تاریخ [تاریخ شروع اجاره] الی [تاریخ پایان اجاره] به اجاره/رهن و اجاره شما آقای/خانم [نام و نام خانوادگی طرف مقابل] واگذار/از شما اجاره نموده ام.
2.  با عنایت به وقوع [دلایل فسخ را با جزئیات کامل و با استناد به قانون یا شروط قرارداد ذکر کنید.
    مثال برای موجر: عدم پرداخت اجاره بها به مبلغ [مبلغ] ریال برای ماه های [ماه های مربوطه]، علیرغم سررسید و اخطار شفاهی/کتبی. این عمل تخلف از بند [شماره بند] قرارداد و ماده [شماره ماده] قانون روابط موجر و مستاجر می باشد.
    مثال برای مستاجر: وجود عیوب اساسی و مانع انتفاع در مغازه از جمله [ذکر عیوب] که علیرغم اطلاع رسانی به شما، تاکنون اقدامی برای رفع آن صورت نگرفته است. این وضعیت موجب ضرر و زیان اینجانب گردیده و حق فسخ را مطابق بند [شماره بند] قرارداد و ماده 478 قانون مدنی برای اینجانب ایجاد کرده است.]
3.  لذا، اینجانب با استناد به موارد فوق الذکر و به موجب حق فسخ قانونی/قراردادی خویش، قرارداد اجاره موصوف را از تاریخ [تاریخ دقیق فسخ، مثلاً تاریخ ابلاغ اظهارنامه یا تاریخ خاصی در آینده نزدیک] فسخ شده اعلام می نمایم.
4.  درخواست می گردد که ظرف مهلت [مثلاً ده روز] پس از ابلاغ این اظهارنامه، نسبت به [درخواست خود را با جزئیات ذکر کنید.
    مثال برای موجر: تخلیه و تحویل مورد اجاره به صورت سالم و بدون عیب و نقص و همچنین پرداخت اجاره بهای معوقه و خسارات وارده.]
    مثال برای مستاجر: استرداد کامل ودیعه (مبلغ رهن) به مبلغ [مبلغ ودیعه] ریال و تسویه حساب کامل.]
    در غیر این صورت، اینجانب از طریق مراجع قضایی اقدام به طرح دعوای مقتضی نموده و کلیه خسارات و هزینه های دادرسی را از شما مطالبه خواهم نمود.

با تشکر و احترام
نام و نام خانوادگی اظهارکننده
امضاء

نتیجه گیری

فسخ قرارداد اجاره مغازه، فرآیندی پیچیده و نیازمند آگاهی کامل از جوانب حقوقی و عملی آن است. لازم بودن عقد اجاره، حق فسخ را به استثنائات محدود می کند و تنها در موارد مشخص قانونی یا شروط صریح قراردادی قابل اعمال است. درک تفاوت بین قوانین 1356 و 1376، به ویژه در موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه، برای تعیین حقوق و تکالیف طرفین ضروری است.

برای موجرین و مستاجرین، بررسی دقیق قرارداد پیش از امضا و پیش بینی شروط فسخ و وجه التزام، می تواند از بروز اختلافات و ضررهای مالی جلوگیری کند. در صورت لزوم به فسخ، طی کردن مراحل قانونی از جمله ارسال اظهارنامه رسمی، تلاش برای حل و فصل دوستانه و در نهایت، طرح دعوای قضایی با مشاوره یک وکیل متخصص، امری حیاتی است. آگاهی از این شرایط، نه تنها به حفظ حقوق طرفین کمک می کند، بلکه زمینه را برای معاملات شفاف تر و پایدارتر فراهم می آورد. توصیه می شود در تمامی مراحل، از مشاوره حقوقی تخصصی بهره مند شوید تا از اتخاذ تصمیمات نادرست و ورود به فرآیندهای طولانی و پرهزینه قضایی اجتناب شود.